İnşaat girişimcisi Georgi Shopov, Bulgar şehirlerinin inşaat için büyük bir potansiyele sahip olduğunu ve konut piyasasının henüz iyi gelirli insanlar için tamamen erişilemez hale gelmediğini söyledi. BNR'ye konuşan Shopov, Batı Avrupalı uzmanların değerlendirmelerine de atıfta bulundu.
Sofya'da geçen yıl konut fiyatlarının %12 arttığını, ortalama maaşın ise %14 yükseldiğini belirten Shopov, satın alma gücünün hala piyasayı yakaladığını ifade etti. Ancak idari gecikmeler, yolsuzluk ve yeni konut sıkıntısının fiyatları yukarı itmeye devam ettiği uyarısında bulundu.
Shopov, "Şehirlerimiz inşaat için büyük bir potansiyele sahip. Bunu Batı Avrupalı uzmanlar söylüyor. Çünkü satın alma gücümüz konut fiyatlarından daha hızlı artıyor," dedi. Ona göre bu, son yıllarda pahalı gayrimenkuller ve güçlü fiyat artışları hissine rağmen piyasanın aktif kalmasının nedenlerinden biri.
Sofya örneğini veren Shopov, geçen yıl konutların %12, ortalama maaşın ise %14 arttığını belirtti. "Yani hala konut satın alma imkanımız var," diye ekledi. Ona göre bu, fiyatların düşük olduğu anlamına gelmiyor, nüfusun bir kısmının gelirlerinin artık daha kaliteli, daha yeni ve daha iyi organize edilmiş bir yaşam alanı arayışına izin verdiği anlamına geliyor.
Shopov, büyük şehirlerdeki eski konut stokunun durumuna önemli bir vurgu yaptı. Ona göre mevcut konutların büyük bir kısmı, özellikle panel bloklar, sosyal, teknik ve ahlaki olarak eskimiş durumda. Bu da maddi imkanı olan insanları eski binalardan çıkıp yeni inşaat aramaya itiyor.
Ona göre bu eğilim hızlı bir şekilde durmayacak çünkü bu sadece bir moda meselesi değil, gerçek bir yaşam kalitesi meselesi. Yeni binalar daha iyi enerji verimliliği, daha modern düzenler, yer altı otoparkları, daha iyi bir çevre ve daha güvenli bir uzun vadeli yatırım hissi sunuyor. Bu nedenle talebin bir kısmı spekülatif değil, eski stokun daha modern inşaatla değiştirilmesi yönündeki doğal ihtiyaçtan kaynaklanıyor.
Shopov'a göre, büyük şehirlerin çevresindeki müstakil ev piyasasının daha ciddi bir gelişimi de yeni başlıyor. 10 yıl önce birçok insanın Batı Avrupa'da olduğu gibi evlerde yaşamak istediğini ancak gerekli maddi imkana sahip olmadığını açıkladı. Şimdi ise daha yüksek gelirli genç bir nesil var ve tam olarak bu tür mülkler arıyor.
"Şu anda bir eğilim var, daha yüksek maaşlı genç bir nesil şehir dışındaki evleri arıyor. Bunu Batı Avrupa'da araştırdık, Amerika'da da gelişiyor, bu yüzden bu pazar sonsuz," dedi Shopov. Ona göre bu tür bir talep devam edecek çünkü iki güçlü arzuyu birleştiriyor: şehre erişim ve yoğun kentsel çevrenin dışında daha fazla kişisel alan.
İnşaattaki yolsuzlukla ilgili bir soruya Shopov, bunun doğrudan daha yüksek konut fiyatlarına yol açtığını söyledi. Ona göre en büyük sorun, inşaat izni almak için gereken süre. Prosedürlerin 2 ila 5 yıl sürdüğünü, oysa inşaatın kendisinin yaklaşık 2 yılda tamamlanabildiğini belirtti.
"Yolsuzluk neye yol açar? Konut fiyatlarının artmasına yol açar. İnşaat ruhsatı almak için 2 ila 5 yıl gerekiyor, oysa inşaatı 2 yılda bitiriyoruz. Oysa dünyada olduğu gibi prosedürler bir ayda tamamlanabilir," dedi Shopov. Ona göre bu idari zaman kaybı iki sonuç doğuruyor: yolsuzluk için ortam ve konut sıkıntısı.
Shopov, Bulgaristan'da son 35 yıldır konut talebinin arzdan daha fazla olduğunu vurguladı. Ona göre fiyatların yükselmesinin temel nedeni tam olarak bu. Prosedürler yıllarca geciktiğinde piyasaya daha az ürün çıkıyor ve alıcılar sınırlı sayıda yeni konut için rekabet ediyor.
"Yani bu idari zaman kaybı, yolsuzluğun yanı sıra konut fiyatlarının yükselmesine de yol açıyor. Bir haftada kontrol edilebilecek bir şeyi 5 yıl kontrol ederek, sözde vatandaşların çıkarını korurken, piyasada az ürün, yani konut olmasına, kıtlığa ve dolayısıyla fiyatların artmasına neden olunuyor," dedi. Bu nedenle Shopov'a göre, iyi niyetli kontrol girişimi tersine dönerek daha az arz ve alıcılar için daha pahalı bir pazar yaratabilir.
Shopov, yerel yönetime belirli bir tavsiyede de bulundu. Ona göre akıllıca yaklaşım inşaatla savaşmak değil, özel sermayenin net kurallar ve oluşturulmuş altyapı ile yatırım yapabileceği iyi düzenlenmiş bölgeler oluşturmaktır.
"Akıllı bir belediye başkanı, konut fiyatlarının düşmesini ve daha erişilebilir olmasını istiyorsa ne yapardı? Şehrin bir bölgesini düzenler, altyapıyı yapar, özel sermaye oraya yönelir, arz artar ve konut fiyatları düşer. Geriye kalan her şey spekülasyondur," dedi.
Bu mantık, yerel yönetimi emlak piyasasının merkezine koyuyor. Belediyeler yeni bölgeler planlamaz, yol, kanalizasyon, ulaşım ve teknik altyapı inşa etmezse, özel sermaye birkaç yerde yoğunlaşmış halde kalır. Bu da baskıyı artırır, fiyatları yükseltir ve kaotik bir yapılaşma hissi yaratır.
"Nedelya 150" programında Shopov, Baba Alino'daki yasadışı yerleşim vakasını da yorumladı. Böyle bir sonuca varılması için kimin, ne zaman ve nerede işini yapmadığı sorusunu gündeme getirdi. Ona göre imar planları bir formalite değil, devlet, yerel yönetim, yatırımcılar ve vatandaşlar arasındaki toplumsal sözleşmedir.
Her Genel İmar Planının nerede ve ne kadar inşaat yapılabileceğine dair bir yasa olduğunu belirtti. Her plan, alıcıların çıkarlarını korumalıdır çünkü insanlar birikimlerini bir mülke yatırırken yasallık, altyapı ve güvenlik beklerler. Kontrol başarısız olduğunda, mağdur olan sadece kurumlar değil, en çok da vaatler, belgeler ve sahadaki gerçeklik arasında kalan alıcılar olur.
Shopov'un mesajı, Bulgaristan'daki konut piyasasının tükenmediği, aksine ciddi bir gelişme potansiyeline sahip olduğu yönünde. Gelirler artıyor, eski konut stokunun yenilenmesi gerekiyor, genç alıcılar daha iyi bir çevre arıyor ve büyük şehirlerin çevresindeki evlere olan ilgi artacak. Ancak bu potansiyel ancak idarenin kıtlık yaratmayı durdurması halinde kullanılabilir.
Aksi takdirde fiyatlar sadece piyasa nedeniyle değil, sistemin kendisi nedeniyle de artmaya devam edecek: yavaş izinler, belirsiz prosedürler, altyapı eksikliği ve kontrolün ihmal edilmesi. Bu nedenle en önemli ekonomik soru artık sadece metrekarenin ne kadar olduğu değil, devletin ve belediyelerin gecikme, kıtlık ve planlama kaosu yoluyla fiyatların artmasına neden izin verdiğidir.
