2026 başında birçok kişinin beklediği büyük emlak çöküşü şimdilik gerçekleşmedi. Konut piyasası, avroya geçiş öncesindeki rekor yıl olan 2025'e kıyasla soğuma yaşasa da, ikinci çeyrek verileri farklı bir tablo ortaya koyuyor: Sofya, Plovdiv, Varna ve Burgaz'da satışlar ilk çeyreğe göre %18 oranında arttı.
Satıcılar artık daha sık indirim yapıyor, ancak bu indirimler dramatik değil. İşlemlerin %54'ünde indirim oranı %2 ile %10 arasında değişiyor. Sofya'da ipotekli satışlar piyasanın yaklaşık %70'ini oluşturuyor, bu da gerçek konut ihtiyacı olan alıcıların en güçlü itici güç olduğunu gösteriyor.
Balon patlamadı, sadece biraz hava kaçırdı
ADRES Gayrimenkul'a göre piyasa beklenen dengeleme aşamasına girdi, ancak bir felaket yaşanmadı. Şirketin İcra Direktörü Gergana Tenekedjieva, "eşi benzeri görülmemiş çöküş" ve "balonun patlaması" yönündeki tahminlerin gerçekleşmediğini belirtti.
"Pek çok tahmin 2026 başında ikinci çeyreğin daha zayıf geçeceğini ve benzeri görülmemiş bir çöküş, balonun patlaması yaşanacağını söylüyordu. Ancak bu, son yıllarda aktif, hatta rekor kıran bir piyasa için gerçekçi gelmiyordu. Aynen öyle oldu: birçoklarının spekülasyon yaptığı ciddi sarsıntı yaşanmadı." dedi.
Tenekedjieva'ya göre şu anki sakinleşme, 2023-2025 yılları arasındaki güçlü dönemin ardından sağlıklı bir durum. Nisan, Mayıs ve Haziran aylarındaki aktivitenin yıl başına kıyasla normal bir mevsimsel mantık izlediğini ve önceki yıllara benzer olduğunu belirtiyor.
Büyük şehirler ayrı bir ligde oynuyor
ADRES, 2019'dan bu yana daha düşük hacim istatistiğinin tüm ülkeyi kapsadığını ve en küçük yerleşimleri de içerdiğini belirtiyor. Büyük şehirlerde tablo farklı. Sofya ve Burgaz, emlak piyasasının çok aktif olduğu 2023 seviyelerinde seyrediyor.
"Konut piyasası bağımsız bir birim olarak değerlendirilmemeli; insanların gelirlerinin ve ipoteklerin bir fonksiyonudur. Sofya, Varna, Plovdiv ve Burgaz her zaman daha aktif olmuştur ve işlemler gösterge niteliğindedir. İç göç iş dünyasını önemli ölçüde etkiler, bu da nüfusun satın alma gücüne yansır." diye ekliyor Tenekedjieva.
Bu pratikte, küçük pazarların daha belirgin bir şekilde daralabileceği, ancak büyük şehirlerin sıcaklığını koruduğu anlamına geliyor. Büyük şehirlerde iş, göç, kiralar, üniversiteler var ve insanlar heveslerinden değil, hayatın onları itmesiyle ev satın alıyor.
Kim şimdi alıyor?
ADRES'e göre, alıcıların yaklaşık %15'i geçen yıl geri çekildi. Bunlar çoğunlukla yeterli peşinat birikimi olmayan ve daha pasif bir konuma geçen kişiler.
İpotek kredileri piyasayı desteklemeye devam ediyor. Faiz oranları düşük kalıyor ve bankaların şartları istikrarlı gelire sahip kişiler için makul. Son 3 aydaki işlemlerin yaklaşık %60'ı ipotek kredisi ile gerçekleştirilirken, Sofya'da bu oran %70'e ulaşıyor.
"Uzun vadeli bir düşüş durumunda alıcılar arasında daha fazla spekülatör görebiliriz. Ancak son 6 ayın verileri farklı bir profil çiziyor: en aktif olanlar ev ihtiyacı olanlar." diye açıklıyor Tenekedjieva.
Satıcılar artık indirimlere razı
Yakın zamana kadar neredeyse hiç rol oynamayan indirimler artık bir faktör. Son 6 ayda satıcıların yaklaşık %54'ü fiyatta taviz verdi. Ancak önemli detay, piyasada yaygın ve büyük indirimler görülmemesi.
Olağan taviz, istenen fiyatta %2 ile %10 arasında değişiyor. Üst sınıra, çoğunlukla önceki yılların coşkusunu hala taşıyan satıcıların belirlediği piyasa üstü fiyatlarda ulaşılıyor.
"Biz satıcılarla daha alıcı ortaya çıkmadan önce çalışıyoruz; amacımız makul bir piyasa fiyatıyla başlamalarına yardımcı olmak. Bu sayede satış çok daha hızlı gerçekleşiyor. Şu an bu %10'luk indirimler nadir; bu tür bir taviz, genellikle önceki yılların coşkusunu yaşayan satıcıların belirlediği fiyatlarda veriliyor." diyor Tenekedjieva.
İki oda mı, üç oda mı? Mücadele eşit
Yıl başından bu yana iki odalı ve üç odalı konutlar arasındaki dağılım %50-%50 şeklinde. Şu anda bir tipin öne geçeceğine dair net bir beklenti yok.
Bu da piyasanın sadece kiralık küçük daire arayan yatırımcılar tarafından yönlendirilmediğini gösteriyor. Aile alımları görünür olmaya devam ediyor ve daha fonksiyonel bir eve ihtiyaç duyan kişiler aktif katılım sağlıyor.
Kiracılar da pazarlık yapmaya başlıyor
Kiralarda da daha ilginç bir hareket var. ADRES'e göre, kiracıların aradığı fiyat seviyeleri bir yıl öncesine göre daha düşük. Sebebi basit: günlük harcamalar artıyor ve insanlar tam olarak "konut" kaleminde taviz aramaya başlıyor.
Bu, ev sahiplerini daha hassas bir konuma getiriyor. Satışlarda indirim henüz bir drama dönüşmemiş olsa da, kiralarda tüketici baskısı daha belirgin hale gelebilir. Kiracılar artık sadece semte ve mobilyaya bakmıyor; elektrik, gıda, ulaşım ve kira ödemesini gerçek hayatlarına göre hesaplıyor.
Yaz sıkıcı geçmeyecek
ADRES'in öngörüsü, önümüzdeki aylarda piyasanın istikrarlı kalacağı ve yaz aylarının hareketli geçeceği yönünde. İnsanlar ev aramaya devam edecek, ancak daha fazla hesaplama yaparak ve her fiyatı kabul etmeye daha az istekli olarak.
Emlak piyasası daha az histerik görünüyor, ancak zayıf değil. Satıcılar artık "indirim" kelimesini duyuyor, alıcılar bütçelerini dikkatlice kontrol ediyor ve bankalar Sofya'daki ana motor olmaya devam ediyor. En büyük haber, dramın ertelenmesi: ne toplu bir çöküş var ne de sonsuz bir coşku. Artık kazanan, en gürültülü olan değil, en gerçekçi olan katılımcı olacak.
