Bulgaristan'da 4,3 milyon konut bulunurken nüfus giderek azalıyor.
Bulgaristan'daki inşaat patlaması son üç yıldır aynı hızla devam ediyor. Bu yılın ikinci çeyreğinde belediyeler toplam 11.499 daire içeren 2.216 yeni bina için inşaat izni verdi. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre %8,2'lik bir artış anlamına geliyor. Pazartesi günü yayımlanan verilere göre konut sayısı yıllık bazda %14 arttı.
Nisan ve Haziran ayları arasında inşaatına başlanan binalardaki yıllık artış da hemen hemen aynı seviyede. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla bina sayısı %8,2, bu binalardaki daire sayısı ise %10,5 arttı.
Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü'nün (OECD) geçen yıl sonunda yaptığı son karşılaştırmaya göre, Bulgaristan o dönemde bile AB'de 1000 kişiye düşen konut sayısında 620 ile en yüksek orana sahipti. AB ortalaması ise 515'ti. Bulgaristan'ı Hırvatistan ve İtalya takip ediyor.
Geçen yıl sonu itibarıyla Bulgaristan'da 4.360.805 konut bulunuyordu. Bu, bir önceki yıla göre 36.612 konutluk bir artış anlamına gelirken, aynı dönemde nüfus 14.153 kişi azaldı.
Buna rağmen emlak fiyatları hızla yükselmeye devam ediyor ve neredeyse her üç kişiden biri aşırı kalabalık evlerde yaşıyor. Piyasa Ekonomisi Enstitüsü'nün (IPI) analizine göre, bu çelişkinin nedeni güçlü bir coğrafi uyumsuzluk. Mevcut konutların büyük bir kısmı nüfusu azalan bölgelerde bulunurken, büyüme ve talep sadece birkaç bölgesel merkezde yoğunlaşıyor.
Nüfusu azalan birçok Bulgar bölgesinde konut-nüfus oranının yüksek olması, arz ve yeni inşaat bolluğu anlamına gelmiyor ya da bu konutlar talebin olduğu yerlerden çok uzakta bulunuyor.
Bu durumun bir açıklaması da boş konutların yüksek oranı: %38,9. 2021 nüfus sayımı verilerine göre bu oran, aynı yıl AB genelindeki toplam oranın (%19,7) neredeyse iki katı ve Hırvatistan'dan sonra birlikteki en yüksek ikinci oran.
Nüfusu azalan belediyelerde konut, potansiyel alıcı sayısının az olması nedeniyle giderek daha az likit bir varlık haline geliyor. Oradaki bir mülkün satışı, büyüyen bir bölgede ev satın almaya yetmeyecek. Ayrıca konutların bir kısmı kötü durumda ve kredi teminatı olarak kullanılmaları mümkün değil.
Analizin vardığı sonuç, Bulgaristan'da pratikte tek bir ulusal emlak piyasası olmadığı, aksine coğrafi olarak oldukça parçalanmış piyasalar bulunduğu yönünde. Ulusal düzeyde emlak fiyatları hızla artmaya devam ediyor. 2022 sonundan 2025 sonuna kadar nominal fiyat endeksi %47 arttı. En yüksek artış Sofya, Varna ve Burgaz'da görüldü. 2026'nın ilk çeyreğinde ise emlak fiyatları bir önceki çeyreğe göre %6,2 daha arttı. Bu, AB'deki en yüksek artış ve AB ortalamasının 5 katından fazla. Ancak bu fiyat artışı, konut kredilerindeki son derece hızlı büyümenin gölgesinde gerçekleşiyor.
