Plovdiv, Varna, Burgaz, Ruse ve Stara Zagora'daki en hızlı gelişen 10 bölge hangileri?
Bu makale, yatırımcıların, girişimcilerin, emlak acentesi sahiplerinin, ekonomistlerin, mimarların ve tasarımcıların sektörü derinlemesine ve içeriden bildiği lüks premium yayın BUILD TREND'in bir parçasıdır. Dergi, yatırım yapanlar, inşa eden şirketler, ev seçen aileler ve bir sonraki lokasyonunu arayan işletmeler için bir rehber niteliğindedir.
Bulgaristan'ın 100 binin üzerinde nüfusa sahip beş büyük şehrinde, emlak piyasasının dinamik bir şekilde geliştiği yaklaşık 10 konut bölgesi bulunuyor. Bu bölgelerde yoğun inşaat faaliyeti var ve fiyatlar beklenen şekilde yükseliyor. Bunlar, inşaat için en umut verici bölgeler olarak görülüyor ve birçok emlak uzmanı, bu bölgeler ve başkent Sofya dışında gerçek bir piyasadan söz edilemeyeceğini düşünüyor.
“Büyük şehirlere Nesebar, Razlog ve Bansko'yu da eklersek, bu yerleşim yerlerindeki ortalama konut fiyatlarının başkentteki fiyatlardan, maaşların Sofya'dakilere kıyasla ne kadar düşük olduğu kadar daha düşük olduğunu görürüz. Bunun geçerli bir nedeni var – bu büyük şehirlerdeki konut piyasası, nüfusun çok güçlü bir mekanik artışına sahip olmalarından kaynaklanıyor. Başkentteki kadar güçlü olmasa da, talebi yönlendiren yeterli sayıda yeni gelen vatandaş var” diyor Dobromir Ganev, 2021-2023 döneminde Ulusal Gayrimenkul Derneği Başkanı ve Varna merkezli bir acentenin kurucusu.
Bu bölgeler arasında en aktif olanlardan biri, Plovdiv'deki “Kyuçuk Paris” veya resmi adıyla “Yujen” bölgesi. Burası, Plovdiv Merkez Tren İstasyonu'nun güneyinde yer alıyor ve diğer tüm Plovdiv konut bölgelerinin aksine, belirlenmiş sınırlarla sıkıştırılmamış ve Rodoplar yönünde bir çıkışa sahip. Bölgenin yerleşimi, İlinden-İsyanı sonrasında başladı ve o zamanlar binlerce mültecinin kerpiç evleri nedeniyle “Kirpiç Mahala” olarak adlandırılıyordu. Yeni konut inşaatı burada asıl ivmesini 2010-2015 yılları arasında kazandı ve her yıl, bir ölçüde düzensiz inşa edilmiş apartmanlarda birkaç yüz konut tamamlanmaya başlandı. Bu apartmanlardaki daireler, çoğunlukla Smolyan, Pazarcık, Haskovo ve Kırcaali bölgelerinden gelen yeni Plovdiv sakinleri tarafından kapışılıyor. Ancak çok sayıda boş arazi nedeniyle bu durum bugün de devam ediyor ve şu anda “Yujen” bölgesi, Plovdiv'in en kalabalık bölgesi konumunda – sürekli adrese kayıtlı 85 binden fazla kişi var ve gerçek sayının kesinlikle 100 bini aştığı düşünülüyor.
2026 yılı başında burada dairelerin ortalama fiyatı metrekare başına 1200 ila 1400 avro arasında. Ancak bu sınırlar göreceli ve piyasada sıklıkla bu değerin altında veya üstünde konutlar da çıkıyor. Bunun nedeni, arazilerin tükenmesiyle yeni inşaatların, “Kyuçuk Paris”in doğal bir uzantısı olan komşu “Belomorski” ve “Ostromila” mahallelerine taşması. Ancak orada konut bloklarının yanı sıra fiyatları oldukça yüksek olan lüks evler de inşa ediliyor.
Plovdiv, yeni konut binalarında Sofya'yı geride bırakıyor. Kürek Parkı çevresinde, ikinci büyük Bulgar şehrinin en temiz ve en yeşil alanlarından biri oluştu. Bu durum, oradaki konutların biraz daha yüksek ortalama fiyatını belirliyor ve bu fiyat esas olarak yeni inşaatlardan kaynaklanıyor. FOTOĞRAF: Radko Paunov
“Hristo Smirnenski” mahallesi, Plovdiv'deki diğer bir hızlı gelişen bölge. Şehrin batı kesiminde yer alıyor ve eski küçük apartmanlar ile yeni inşaatların bir karışımı var ve bunlar bol yeşil alanla çevrili. “Hristo Smirnenski” aslında Kürek Parkı'nın yakınında bulunuyor ve burası şehrin en büyük yeşil alanlarından biri. Buna, merkeze nispeten yakınlık ve kolay erişim, birkaç yüksek öğretim kurumunun varlığı ve düzensiz yapılaşmayı önleyen önceden belirlenmiş bulvarlar ve sokaklar eklendiğinde, “Hristo Smirnenski”deki yatırım ilgisi ağırlıklı olarak modern, çağdaş mimariye yönelen girişimcilerden geliyor. Doğal olarak, burada konut fiyatları, özellikle yeni olanlar, biraz daha yüksek. Ortalama olarak metrekare başına 1400 ila 1650 avro arasında ve arz “Kyuçuk Paris”e göre çok daha sınırlı olduğu için genellikle üst sınıra daha yakın. Tamamen sosyalizm döneminde oluşturulan Plovdiv'deki “Trakiya” uydu kenti yine de gelişmeye ve yapılaşmaya devam ediyor. Bunun nedeni kısmen, bu kompleksin devasa bir alan üzerine inşa edilmek üzere tasarlanmış olması ve ülkemizdeki standartlara göre son derece geniş bulvarlar yapılması ve bloklar arasında büyük boş alanlar bırakılmasıydı. Şu anda bu alanlar, modern mimariye sahip, orta büyüklükteki konut kooperatifleriyle yoğun bir şekilde inşa ediliyor. Buna rağmen bölge aşırı kalabalık değil ve ayrıca toplu taşıma, okullar, anaokulları, mağazalardan oluşan gelişmiş bir altyapıya sahip, bu da daire satın almaya olan ilgiyi yüksek tutuyor. Fiyatları metrekare başına 1300 avrodan başlıyor ve üst sınır 1500 avroya kadar çıkıyor.
Varna, art arda birkaç yıldır dinamik bir şekilde gelişiyor ve fiyatlar istikrarlı bir artış gösteriyor. Bu durum, şehri Bulgaristan'ın en büyük emlak piyasalarından biri haline getiriyor.
Varna emlak piyasasında yaklaşık 10-15 yıldır bir hit bölge var: “Briz”. Burası, Deniz Bahçesi'nin yamacında yer alan ve “Vasil Levski” ile “Knyaz Boris I” bulvarlarıyla çevrili “Primorski” bölgesinin bir parçası. Arazi, denize muhteşem panoramik manzaraya sahip konut kooperatiflerinin inşasına olanak tanıyor. Tabii ki, oradaki yeni konut binalarının tamamı denizi görmüyor ve bu da fiyatlarda oldukça büyük bir fark yaratıyor. Ancak en ucuzları bile metrekare başına 1800 avronun altında değil ve üst katlardaki dairelerin metrekare başına 2300 hatta 2500 avronun üzerinde satıldığı çok sayıda butik bina var.
Bölgede son derece yoğun inşaat devam ediyor. Burada şehirdeki ulusal televizyon stüdyosu, büyük alışveriş merkezleri ve seçkin okullar bulunuyor. “Briz”, Evksinograd ile Sv. Konstantin ve Elena tatil beldesine giden yol boyunca uzandığı için iyi bir ulaşım bağlantısına sahip. Ne yazık ki, inşaat için boş araziler çok fazla değil. “Asparuhovo” mahallesi de park ve plaj şeridine yapılan yatırımlar sayesinde başarılı bir şekilde çekici bir yere dönüşüyor. Oradaki konut fiyatları biraz daha düşük – metrekare başına 1100 ila 1400 avro arasında, ancak büyüme potansiyeli oldukça yüksek.
“Vinitsa”daki konut fiyatları da hemen hemen aynı seviyede ve buranın popülaritesi her zaman çok yüksek olmuştur. Burası, şehir gürültüsünden uzak, alçak yapılaşmanın ağırlıklı olduğu bir bölge. Ancak mevcut evlerin yanı sıra son zamanlarda küçük apartmanlar da türemeye başladı. Varna ve bir ölçüde Burgaz'daki emlak piyasasının bir özelliği de tatil amaçlı gayrimenkullere olan ilgiden beslenmesidir.
“Oradaki satın almaların büyük bir kısmı paralarını yatırmak isteyen kişiler tarafından yapılıyor. Şimdilik iki büyük deniz şehri arasında otoyolun olmaması bu ilginin daha da büyük olmasını engelliyor, ancak bu belki de iyi bir şey çünkü aşırı yapılaşmayı da engelliyor”, diye düşünüyor Dobromir Ganev. Ayrıca başkent dışındaki büyük şehirlerdeki konut piyasasının Sofya'dakinden daha az gelişmiş olmasının bir nedenini daha vurguluyor: Başkent, üç Avrupa ulaşım koridorunun kesiştiği bir noktada yer alıyor. Oysa Varna ve Burgaz, yalnızca bir ulaşım koridorunun üzerinde noktalar. Yine de Burgaz'da da hatırı sayılır bir emlak piyasası var. Oradaki en dinamik gelişen bölge “Sarafovo”.
Burgaz'ın panoramik görünümü. Giderek daha sık olarak yeni konut kooperatifleri en eski yapıların yerini alıyor. Şehir dışındaki ve emlak fiyatlarının metrekare başına 1600 avroya ulaştığı yeni konut bölgesi 'Sarafovo' dışında, şehrin diğer bölgelerinde ortalama değer metrekare başına 1000 ila 1200 avro arasında değişiyor.
Burasının gelişimi, bir ölçüde, banliyö tipi bir ev arayan BT uzmanları ve diğer yüksek maaşlı genç profesyonellerin büyük ilgisinden kaynaklanıyor. Burgaz'ın genel olarak iyi kentsel düzeni, birçok boş arazinin düzensiz bir şekilde yapılaşmasına izin vermedi ve bölgede apartmanların yanı sıra çevreye iyi uyum sağlayan mimariye sahip kapalı siteler de bulunuyor. Doğal olarak, oradaki konut fiyatları Burgaz ortalamasının biraz üzerinde – metrekare başına 1350 ila 1600 avro arasında. “Izgrev” ve “Slaveykov” bölgelerindeki yeni inşa edilmiş evlerin fiyatları da yaklaşık olarak bu seviyede. Ancak yine de bunların bir kısmı eski endüstriyel araziler ve bunların modern, yeşil konut alanlarına dönüştürülmesi biraz daha yavaş ilerliyor. Ayrıca belirli sayıda eski panel blok bulunuyor, bu da en azından oradaki konutların ortalama fiyatını biraz daha düşük kılıyor.
Dobromir Ganev bir başka hususa daha dikkat çekiyor: Burgaz'daki konut piyasasından bahsedildiğinde, genellikle buna Nesebar ve kuzeyde Sveti Vlas'a kadar olan bölgedeki alım-satım verileri de dahil ediliyor. Nesebar'da Tapu Sicil Müdürlüğü'nün kendi ofisi var ve son on yılda bu ofis, ülke genelinde en fazla kayıtlı işlem rekorunu sık sık kırıyor. Ve çoğu zaman, Nesebar ve bölgesindeki emlak işlemlerinin aslında Burgaz'ın kendisinden çok daha fazla olduğu ortaya çıkıyor.
