Bir yıl öncesine kadar soru, konut fiyatlarının daha ne kadar artacağıydı. Bugün ise giderek daha çok kişi fiyatların düşüp düşmeyeceğini değil, ne zaman düşeceğini soruyor. İlanlar şimdilik hâlâ ürkütücü derecede yüksek görünse de perde arkasında piyasa değişiyor: Satışlar azalıyor, alıcılar pazarlık yapıyor, bazı aileler de hayallerindeki üç odalı daireden vazgeçip daha küçük bir eve yöneliyor. Finans uzmanı Maks Baklayan'a göre 2027 ile 2029 arasında fiyatlar yüzde 20 ila 30 düşebilir.
Önce alıcılar kaybolur, sonra fiyatlar düşer. İlk bakışta dramatik bir şey olmuyor. Emlak sitelerinde daireler, birkaç yıl önce akıl almaz görünecek rakamlarla satılmaya devam ediyor. Asıl değişim ise ilanlardan değil, istenen fiyatı ödemeye hazır insanların sayısından başlıyor.
2026'nın ilk çeyreğinde ülke genelindeki satışlar, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15,5 azaldı. İkinci çeyrekte düşüş yüzde 17,9'a ulaştı. Bu, piyasanın sadece soğumadığını, giderek hızlanan bir tempoda soğuduğunu gösteriyor. Satış sayısı 2019 seviyesinin de yüzde 12,5 altına indi.
Bu yüzdelerin arkasında binlerce gerçekleşmemiş alım var. Kimi beklemeyi tercih ediyor, kimi yeterince büyük kredi alamıyor, kimi de fazla yüksek bulduğu fiyatı ödemeyi reddediyor.
Düşüş neredeyse her yerde görülüyor. İkinci çeyrekte Sofya'da satışlar yüzde 16,7, Burgaz'da yüzde 23,7, Filibe'de ise yüzde 6,7 azaldı. Bu da sorunun tek bir kent ya da mahalleyle sınırlı olmadığını, alıcıların genel olarak geri çekildiğini gösteriyor.
Basitçe söylemek gerekirse, satıcı hâlâ 250 bin avro isteyebilir; ama aylarca kimse bu parayı vermezse o fiyat giderek anlamını yitirir. Önce satış süresi uzar, sonra indirimler başlar, en sonda da daha düşük rakamlar resmen ilanlara yansır.
Bu yüzden sıradan vatandaş piyasanın tersine döndüğünü çoğu zaman geç fark eder. Görünür fiyat düşüşü son adımdır; ondan önce boş geçen ev gösterimleri, geri çekilen teklifler ve giderek uzayan alıcı bekleyişi gelir.
İnternetteki fiyat artık satış fiyatı değil. 2026'da ilanlarda toplu halde üzeri çizilmiş rakamlar görmemiz pek olası değil. Pek çok ev sahibi, evinin komşusunun bir yıl önce aldığı fiyat kadar ettiğine inanmaya devam ediyor. Alıcılar ise artık daha temkinli ve giderek daha sık indirim talep ediyor.
Maks Baklayan'a göre son altı ayda yapılan satışların yaklaşık yüzde 54'ünde satıcı, ilk istediği fiyattan yüzde 2 ile 10 arasında indirim yaptı. "İmoteka" emlak şirketinin analizi de pazarlığın geri döndüğünü gösteriyor: Yıl başından bu yana yapılan alımların yaklaşık yüzde 40'ı, çoğunlukla 5 bin ile 10 bin avro arasında indirimle gerçekleşti.
Basit bir örnek verelim. Bir ev 200 bin avroya ilan ediliyor, ancak iki ay boyunca ciddi alıcı çıkmayınca sahibi 185 bin avroya razı oluyor. İnternette piyasa değişmemiş gibi görünüyor, çünkü ilan hâlâ eski fiyatı gösteriyor. Oysa tapu senedinde artık yüzde 7,5'lik gerçek bir ucuzlama var.
Alıcının anlaşılan fiyatın üzerine yerel vergiyi, noter ücretlerini, komisyonu, tadilatı ve eşyayı da eklemesi gerekiyor. Böylece 185 bin avroluk bir ev, toplamda 200 bin avroyu aşan bir bütçe gerektirebiliyor; bu da hevesi iyice kırıyor.
Baskı en çok sıradan ailelere yönelik konutlarda hissediliyor. Sofya'da üç odalı bir dairenin ortalama fiyatı 250 bin avroyu aşarken, iki odalı bir daire yaklaşık 170 bin avroya mal oluyor. Aradaki 80 bin avroluk fark, pek çok hane halkını fazladan odadan vazgeçirip daha küçük krediye yöneltiyor.
"İmoteka"nın genel müdürü Gergana Zarkova'ya göre 2025'in sonu ve 2026'nın ilk yarısı "akıl ve ayılmayı" getirdi. Eskiden neredeyse hiç birikimi olmadan ev alan insanlar, artık aylık taksiti, peşinatı, tadilatı ve beklenmedik giderler için ellerinde kalacak parayı çok daha dikkatli hesaplıyor.
Bu değişim önemli, çünkü piyasanın yönünü belirleyen tam da kitlesel alıcıdır. Lüks konutlar belirsizlik dönemlerinde bile zengin müşterilere satılabilir; ancak orta segment maaşlara, aile bütçesine ve bankaların kredi verme isteğine bağlıdır.
Ucuz konut kredileri piyasayı hâlâ ayakta tutuyor. Konutların pahalı kalması büyük ölçüde banka kredileri sayesinde. Toplam satış sayısı yüzde 18'e yakın azalırken, ipotekli alımlar yüzde 5,5 artıyor.
Sofya'da krediyle finanse edilen satışların payı, bir yıl önceki yaklaşık yüzde 60 seviyesinden yaklaşık yüzde 74'e ulaştı. Yani başkentteki her dört alımdan üçü artık bankaya bağlı. Filibe'de de tescil edilen ipotekler yüzde 13,8 arttı.
Bu, giderek daha önemli hale gelen tek bir ayak üzerinde duran bir masaya benziyor. Faizler düşük kaldığı ve bankalar büyük krediler verdiği sürece fiyatlar yüksek kalabilir. Ama krediler pahalanır, koşullar sıkılaşır ya da gelirler fiyatlara yetişemezse pek çok alıcı devre dışı kalır.
25 ya da 30 yıllık bir kredide faizdeki küçük bir değişiklik bile sert hissedilebilir. Bugün ödeyebildiği taksiti olan bir aile, aylık gider gıda, elektrik ve hizmet fiyatlarıyla birlikte artarsa baskı altında kalabilir.
Sorun artık ev sahibi olma isteğinin olmaması değil, bunun karşılanamaması. Genç bir ailenin geliri iyi olabilir; ama 250 bin avroluk fiyat karşısında ciddi bir peşinat bulması ve onlarca yıl boyunca yüksek bir aylık taksit üstlenmesi gerekiyor.
Baklayan, gelecekteki talebin bir kısmının 2024 ve 2025'te önceden tüketildiği görüşünde. Pek çok kişi, avroya geçişin ardından konutların daha da pahalanacağı korkusuyla alımda acele etti. Böylece bugün piyasada daha az hazırlıklı alıcı kaldı.
Bu da ipotekler artarken satışların azalması gibi ilk bakışta tuhaf görünen tabloyu açıklıyor. Alımları çoğunlukla hâlâ banka şartlarını karşılayanlar yapıyor; geri kalanlar ise çekilip daha iyi bir fiyat ya da daha güvenli bir an bekliyor.
İnşaat hız kesmeden devam ederken satmak giderek zorlaşıyor. Alıcılar azalırken inşaat devasa bir tempoyla büyümeye devam ediyor. Sofya'da başlanan yeni konut sayısı yüzde 187, inşaat alanı ise yaklaşık yüzde 140 arttı. Burgaz'da yeni konut artışı yüzde 115 oldu.
Aynı zamanda Bulgaristan'da yaklaşık 1,6 milyon boş konut var; bu, toplam konut stokunun neredeyse yüzde 39'u demek. Elbette boş duran her köy evi Sofya, Varna ya da Filibe'deki konut sorununu çözemez. Ancak bu tablo, konut sayısı ile insanların gerçekten oralarda yaşayabilme imkânı arasındaki devasa uyuşmazlığı gösteriyor.
Boş evlerin bir kısmı nüfusu eriyen bölgelerde, bir kısmı miras kalmış ve satılmıyor, bir kısmı da sadece para saklama aracı olarak alınmış durumda. Bu yüzden sayılarının çokluğu, iş, okul ve ulaşım imkânının olduğu yerlerde otomatik olarak ucuz daire anlamına gelmiyor.
Yeni inşaatlar yatırımcılar için tuzağa dönüşebilir. Satışlar yürüdüğü sürece müteahhit sonraki etapları finanse eder ve kredilerini öder. Ama alıcılar kaybolur ve bina tamamlanmak zorunda kalırsa ciddi indirimler gerekebilir.
İnşaat şirketleri de sıkışmış durumda. 2015 ile 2025 arasında Bulgaristan'da konut inşaatı maliyetleri yüzde 166 artarken, Avrupa Birliği ortalaması yaklaşık yüzde 48'de kaldı. Yatırımcılar bir yanda pahalı malzeme ve işçilik, diğer yanda artık daha fazla ödeyemeyen alıcılar arasında kaldı.
Bu sıkışma ne kadar uzun sürerse, bazı şirketlerin satılmayan daireler ve büyüyen faizler yerine daha düşük kârı tercih etmesi o kadar olası.
İlk ciddi indirimler muhtemelen her yerde aynı anda görülmeyecek. En kırılgan olanlar, aşırı yeni inşaatın olduğu, altyapısı yetersiz ya da fiyatları yerel alıcıların gücünü belirgin şekilde aşan bölgelerdeki projeler olacak.
Peki gerçek ucuzlama ne zaman başlayabilir? Maks Baklayan'ın öngörüsüne göre 2026'da satışlar azalmaya devam edecek, ancak ilan fiyatları görece yüksek kalacak. Asıl değişim, satıcıların bir kısmının artık bekleyemeyeceği 2027'den itibaren görülebilir.
Finans uzmanına göre 2027 ile 2029 arasında konutlar nominal olarak yüzde 20 ila 30 ucuzlayabilir. 2030'a kadar yaklaşık yüzde 25'lik bir düşüş bekliyor; buna enflasyon kaybı da eklenmeli.
"Nominal", etikette gördüğümüz rakam demek. Bugün 200 bin avro olan bir daire yüzde 25 ucuzlarsa fiyatı 150 bin avroya iner. "Reel" ise bu paranın birkaç yıl sonra ne alabildiğidir. Bu sürede diğer her şey pahalanmışsa, ev sahibinin zararı görünen 50 bin avrodan daha büyük olur.
Uzun vadeli oturmak için ev alan biri için böyle bir değişim ille de felaket olmaz; evi olmaya devam edecektir. Asıl etkilenebilecekler, piyasanın zirvesinde büyük krediyle alıp kısa sürede kârla satmayı umanlardır.
Baklayan, konutun sadece bir kumbara gibi görülmemesi gerektiği konusunda uyarıyor. Evin değeri, içinde yaşandığı için vardır; ama her fiyattan alım yapmak kâr garantisi vermez. Ona göre konutlar yeniden genç ailelerin erişebileceği seviyeye gelmeli; mevcut piyasa ise kitlesel alıcının taşımakta zorlandığı seviyelere ulaşmış durumda.
