Avronun kullanıma girmesi beklentisi, Sofya'da 2025 yılında konut satışlarını rekor seviyeye taşıdı. Colliers danışmanlık şirketinin hazırladığı Sofya Konut Piyasası Raporu'na göre, ortak Avrupa para birimine geçiş beklentisi birçok alıcıyı daha erken karar almaya yöneltti ve bu durum 22 bin 280 dairelik satışla tarihi bir zirveye ulaşılmasını sağladı.
Satış bekleyen 7 bin 600'ün üzerinde daire bulunuyor. Sofya'da konut piyasası güçlü talep ve yoğun inşaat faaliyetleriyle şekilleniyor. Şu anda inşaat halinde 7 bin 630 daire satışa sunulmuş durumda ve bu dairelerin toplam brüt alanı yaklaşık 810 bin metrekareyi buluyor.
Yeni projelerin en yoğun olduğu bölgeler Malinova Dolina, Vitosha, Ovcha Kupel, Manastirski Livadi ve Krastova Vada olarak sıralanıyor. Bu beş bölge, inşaat halindeki tüm konutların yaklaşık yüzde 35'ini barındırıyor.
En çok iki ve üç odalı daireler talep görüyor. Bu durum, son kullanıcıların güçlü ilgisini ortaya koyuyor. Yeni konutların ortalama büyüklüğü 106 metrekareye ulaşmış durumda ve bu da nispeten geniş konutlara yönelik bir tercih olduğunu gösteriyor.
Sofya'da inşaat halindeki dairelerin ortalama satış fiyatı, KDV hariç metrekare başına 2 bin 70 euroya ulaştı. Ancak prestijli merkez bölgelerde ve üst katlardaki dairelerde önemli fiyat primleri söz konusu.
Alıcıların bir de önemli bir ek maliyeti hesaba katması gerekiyor. Bulgaristan'da yeni konutlar genellikle 'sıva ve şap' aşamasında satılıyor ve bitirme işlerinin maliyeti metrekare başına ortalama 500 euroyu buluyor.
Bu durumda, tamamen bitmiş bir konutun gerçek maliyeti metrekare başına 2 bin 500 euroyu aşabiliyor. Bu fiyata mobilya, otopark ve ek ücretler dahil değil.
Colliers uzmanları, yüksek fiyatlara rağmen Sofya'nın Avrupa'nın nispeten uygun fiyatlı konut piyasaları arasında yer almaya devam ettiğini belirtiyor. Analize göre, ortalama aylık maaşla 0,89 metrekare konut alanı satın alınabiliyor.
Ancak diğer Avrupa piyasalarıyla karşılaştırma yapmak, Bulgaristan'da fiyatların genellikle brüt alan üzerinden açıklanması nedeniyle karmaşıklaşıyor. Birçok ülkede ise konutun net kullanım alanı esas alınıyor.
Bulgaristan'da konut inşaatı yatırımları son on yılda istikrarlı seyretti ve son yıllarda belirgin bir artış kaydetti. Bunun başlıca nedenleri güçlü talep, uygun finansman koşulları ve artan inşaat faaliyetleri olarak sıralanıyor.
2025 yılında bu yatırımların gayri safi yurt içi hasılaya oranı ilk kez Orta ve Doğu Avrupa ortalamasını aştı. Bu durum, konut piyasasının yüksek aktivitesini ve gelişmişlik düzeyini gözler önüne seriyor.
İpotekli satışlar nispeten istikrarlı seyrediyor ve 2025 yılında tüm satışların yaklaşık yüzde 27'sini oluşturuyor. Konutların büyük çoğunluğu alıcıların kendi birikimleriyle satın alınıyor.
Ancak banka kredileri destekleyici rolünü sürdürüyor. Avronun kabul edilmesinin ardından sabit faizli ipotek kredisi arzının kademeli olarak artması bekleniyor.
2025 yılının son derece hareketli geçmesinin ardından analistler, Sofya konut piyasasının kademeli olarak normale dönmesini bekliyor. Alıcıların seçimlerinde daha dikkatli olacağı, inşaat kalitesi ve konuma daha fazla önem vereceği tahmin ediliyor.
Otopark imkanları, karma kullanımlı projeler ve yeşil sertifikalar, yeni konut satışlarında giderek daha önemli faktörler haline gelecek.
Colliers uzmanları, yeni inşaatların eskiyen konut stokunun yenilenmesinde kilit rol oynayacağını ve gayrimenkul sektörünün ekonomik büyümenin ana itici güçlerinden biri olmaya devam edeceğini öngörüyor.
