Sofya, son on yılda konut fiyatlarındaki artışta dünyada ikinci sırada yer alıyor.
Bulgaristan, 2016 ile 2026 yılları arasında konut fiyatlarının en çok arttığı 69 şehir arasında dünyada ikinci sıraya oturdu. Bu çarpıcı veri, Deutsche Bank’ın geleneksel "Dünya Fiyat Haritası 2026" analizinin onuncu baskısında ortaya çıktı.
Sofya'da konut fiyatları bu dönemde tam yüzde 197 arttı. Fiyatlar henüz Cenevre'deki kadar yüksek değil, ancak İsviçre'nin bu kentinde aynı dönemdeki artış sadece yüzde 69 seviyesinde kaldı.
İki şehir arasındaki metrekare fiyatlarını karşılaştırmak ise mümkün değil. Sofya'da bir metrekare ortalama 2680 euro iken, İsviçre kentinde bu rakam tam 20 bin euroya ulaşıyor.
Dünya sıralamasında birinci sıra ise Budapeşte'nin. Macaristan'ın başkentinde konut fiyatları aynı dönemde yüzde 210 arttı, yani fiyatlar üç kattan fazla katlandı. Bizde ise...
fiyatlar neredeyse üçe katlandı.
Raporun hazırlayıcıları Sofya'yı doğrudan mercek altına almasa da, Ulusal İstatistik Enstitüsü (NSİ) verileri konut fiyatlarının belirtilen dönemde yüzde 197 arttığını gösteriyor. Rapora göre, şu anda dünyada konutun en pahalı olduğu şehir Hong Kong. 2026'nın ilk yarısındaki kurla hesaplandığında burada bir metrekare 23 bin 790 euro ediyor.
Ancak 1997'de İngiltere'den Çin'e devredilen bu şehir devletinin sakinleri bu durumdan pek etkilenmişe benzemiyor. Zira son 10 yılda kentteki emlak fiyatları sadece yüzde 12 arttı.
Konut fiyatlarındaki artışa göre dünyadaki ülkeler birkaç mantıksal gruba ayrılıyor. En net grup, arayı kapatmaya çalışan Doğu Avrupa ülkeleri. Ancak her başkentin kendine özgü dinamikleri var.
Ortak nokta, emlak fiyatlarının çok düşük bir tabandan başlamış olması.
Bu durum Berlin Duvarı'nın yıkılmasından hemen sonra da geçerliydi. Ancak 2016 yılında küresel finans krizinin etkileriyle emlak piyasası yine dibe vurmuştu. Tam 2015-2016 yıllarında konut fiyatları yeniden yükselişe geçti.
Budapeşte, Viktor Orban hükümetinin CSOK programıyla ailelere eşi benzeri görülmemiş sübvansiyonlar sağlaması sayesinde birinci sıraya yerleşti. Bu programla üç çocuklu, belirli şartlarda ise iki çocuklu ailelere yeni inşa edilen konutları almak için karşılıksız hibe ve devlet destekli düşük faizli krediler verildi. Bu durum...
piyasaya yapay olarak milyarlarca euro pompalanmasına ve fiyatların fırlamasına neden oldu.
Varşova'da durum benzer, ancak devasa artış özellikle son üç-dört yılda yaşandı. Öncelikle Polonya hükümeti de bankaların faiz oranlarının yüksek olduğu bir dönemde genç ailelere yüzde 2 faizli "Güvenli Kredi" adlı bir program sundu.
Bunun yanı sıra Polonya ve özellikle Varşova, yüz binlerce Ukrayna vatandaşının ve Belarus ile Rusya'daki ofislerini Polonya'ya taşıyan çok sayıda uluslararası şirketin ana merkezi haline geldi. Bu da...
kiralık piyasasında devasa bir baskı yarattı
ve beraberinde emlak fiyatlarını da yukarı çekti. Üstelik Varşova artık sıradan bir Doğu Avrupa şehri değil, devasa bir metropol ve Doğu Avrupa'nın ekonomik merkezi konumunda.
Prag de başta IT sektörü olmak üzere çok sayıda genç uzmanın ilgisini çekiyor ve bu durum piyasayı zorlayarak emlak fiyatlarını artırıyor. Ayrıca Çekya'daki inşaat prosedürlerinin hantal olması ve nispeten az yeni bina üretilmesi, büyük Batılı firmalardan gelen devasa talebin karşısında kentin en büyük zayıflığı olarak öne çıkıyor.
Yunanistan ise ağır borç krizinden tam 2016-2017 döneminde çıktı. Ondan önce emlak fiyatları dibe vurmuştu. Ardından "Altın Vize" programının patlaması ve Airbnb turizminin patlaması fiyatları adeta roketledi.
Sıralamada üst sıralarda yer alan iki başkent Moskova ve Tel Aviv-Yafo için de benzer açıklamalar geçerli.
Her şeyden önce bu ülkeler askeri çatışmaların içinde. Emlak ise...
belirsiz jeopolitik zamanlarda güvenlik sağlıyor.
Moskova, Ukrayna'ya saldırdıktan sonra Rus sermayesinin ülke içinde bloke kaldığı bir duruma düştü. Rusların paralarını yatıracak başka bir yerleri yok, bu da mecburen yerel emlak fiyatlarını pompalıyor.
Asya'daki büyük metropollerdeki artışın nedenleri ise bambaşka. Orada faktörler neredeyse tamamen demografik. Örneğin Filipinler'in başkenti Manila, dış kaynak endüstrisi ve binlerce çalışan istihdam edip lüks konut kulelerini satın alan yabancı çevrimiçi kumarhanelerin kitlesel girişiyle desteklenen devasa bir ekonomik yükseliş yaşadı.
Suudi Arabistan'daki Riyad ise "Vizyon 2050" dönüşümünden geçiyor. Devlet, yerel genç nüfusun konut alımını kitlesel olarak sübside ediyor ve pazarı yabancıya açarak başkenti devasa bir şantiyeye çevirdi.
Fiyat artışının az olmadığı bir diğer şehir Seul'de ise...
nedenler tamamen ekonomik.
Güney Kore'nin kira için benzersiz bir kültür sistemi var. Kiracı, kira yerine devasa bir depozito yatırıyor. Ancak düşük faiz oranları, kiracıları depozito yerine konut almak için topluca kredi çekmeye itti. Hükümetin spekülasyonu önlemek için yaptığı onca denemeye rağmen Seul, aşırı nüfus yoğunluğu nedeniyle en sıcak piyasalardan biri olmaya devam ediyor.
Bulgaristan'a gelince, emlak fiyatlarındaki patlamanın nedenleri defalarca yazıldı. Bu durum büyük ölçüde düşük mortgage kredi faizlerine, euro bölgesine giriş hazırlıklarına ve insanların birikimlerini koruyacak başka alternatiflerinin olmamasına dayanıyor.
Ancak asıl mesele şu ki, Sofya 2015-2016 yıllarında tüm Avrupa'daki en düşük ortalama emlak fiyatlarına sahip şehirlerden biriydi. Bu da demek oluyor ki, o zamandan bugüne yaşanan patlamaya rağmen, bu büyük artışın daha uzun bir süre devam etme ihtimali çok yüksek.
