Radev hükümeti büyük bir konut reformuna hazırlanıyor. Reformun temelinde Bulgaristan'daki gayrimenkullerin vergi değerlendirmelerinin yenilenmesi yer alıyor. Mevcut değerlendirmeler tamamen güncelliğini yitirmiş durumda ve piyasa değerleriyle ciddi şekilde uyuşmuyor.
Yaklaşık yirmi yıldır hiçbir değişiklik yapılmazken, devlet artık emlak vergi değerlendirmelerinin hesaplanmasında yeni bir formül hazırlıyor. Maliye Bakanlığı bünyesinde oluşturulan bir çalışma grubu, bina vergisi ve çöp ücretinin belirlenmesinde temel alınacak yeni bir metodoloji geliştiriyor.
Konu, mevcut değerlendirmelerin yaklaşık 20 yıldır güncellenmediğinin ortaya çıkmasıyla gündeme geldi. Bu durum belediyeleri önemli gelirlerden mahrum bırakıyor ve farklı tipteki gayrimenkuller arasında eşitsizlik yaratıyor.
Mevcut sistem neden çalışmıyor?
Şu anda bina vergisi, vergi değerlendirmesi üzerinden binde 1,5 ila 4,5 arasında bir oranla belirleniyor. Ancak neredeyse tüm belediyeler daha düşük oranlar uyguluyor – genellikle binde 2 ila 3 arasında. Asıl sorun ise değerlendirmelerin piyasa fiyatlarına göre oldukça düşük kalması.
Bu durum paradokslara yol açıyor: lüks gayrimenkuller çoğu zaman eski panel konutlar veya küçük yerleşim yerlerindeki evlerle neredeyse aynı oranda vergilendiriliyor. Üstelik gayrimenkul satışlarının çoğu vergi değerlendirmesi üzerinden yapılıyor, bu da yerel bütçelere giren geliri daha da azaltıyor.
Neler değişecek?
Yeni metodoloji daha gerçekçi kriterler içerecek:
- Konum ve bölge
- Gayrimenkulün türü ve durumu
- İnşaat yılı
- Gerçek piyasa fiyatları
Gayrimenkulün elektrikli olup olmadığı veya ne tür doğrama kullanıldığı gibi eski göstergelerin kaldırılması bekleniyor. Bunların yerine enerji verimliliği gibi daha güncel kriterler getirilecek.
Eski gayrimenkuller düzeltme katsayılarıyla daha düşük değerlendirilirken, gözde bölgelerdeki fiyatlar belirgin şekilde artacak. Bazı durumlarda bu artış %30'a kadar çıkabilir.
Yeniden bölgeleme – en tartışmalı konu
En zorlu unsurlardan biri şehirlerin yeni bölgelere ayrılması olacak. Vergi bölgeleri, yeni prestijli mahalleler ve tatil bölgeleri dahil olmak üzere piyasanın gerçek eğilimlerini yansıtmalı.
Tarihsel olarak bu her zaman gerginlik yaratmıştır. 2011 yılında Sofya'da yapılan önceki bir denemede bazı mahalleler daha pahalı bölgelere taşınmış ve bu da bazı mülk sahipleri için vergilerin %100'e varan oranda artmasına yol açmıştı. Sonrasında bu karar iptal edilmişti.
Daha fazla gayrimenkul için daha yüksek vergi
İkinci ve sonraki konutlar için, özellikle boş olanlar veya kiraya verilenler için daha yüksek vergilendirme getirilmesi de değerlendiriliyor. Ana konut için vergi indirimi devam edecek.
Ancak belediyeler arasında ortak bir sistem bulunmaması sorun olmaya devam ediyor. Şu anda bir mülk sahibi farklı şehirlerdeki farklı gayrimenkullerini "ana konut" olarak beyan edebiliyor.
Belediye başkanları ne diyor?
Çoğu belediye bu fikri destekliyor. Yerel yönetimlere göre güncelleme, altyapı ve hizmetler için daha fazla kaynak sağlanması açısından gerekli.
Bazı yerleşim yerlerinde vergi şu anda sembolik düzeyde – yılda sadece 10-20 avro. Bu da sistemin ne kadar güncelliğini yitirdiğini gösteriyor.
Vergi değerlendirmelerinin düzenli olarak – her 2-3 yılda bir veya piyasa fiyatlarındaki artış belirli bir eşiği (örneğin %15) aştığında – güncellenmesi planlanıyor.
