Bulgaristan gayrimenkul piyasasında büyük bir değişim yaşanıyor. Yakın zamana kadar neredeyse hiç uygulanmayan indirimler, artık satışlarda belirleyici bir faktör haline geliyor.
Address Gayrimenkul'ün analizine göre, konut piyasası avro öncesi güçlü yılların ardından daha sakin bir döneme giriyor, ancak şimdilik sert bir çöküş beklentileri gerçekleşmiyor.
Tapu ve Kadastro Ajansı'nın ikinci çeyrek verileri, 2025 rekor yılına kıyasla daha düşük satış rakamları gösteriyor. Dört büyük şehirde (Sofya, Filibe, Varna ve Burgaz) ise Nisan, Mayıs ve Haziran aylarındaki hareketlilik, 2026 yılının ilk çeyreğine göre yüzde 18 arttı.
Address Gayrimenkul İcra Direktörü Gergana Tenekedjieva, bu durumun bir çöküş değil, piyasada doğal bir dengelenme olduğunu belirtiyor. 2023-2025 arasındaki patlamanın ardından aktivitenin ılımlılaşması, sağlıklı bir gelişme olarak yorumlanıyor.
Tenekedjieva'ya göre tüm ülke genelindeki karşılaştırmalar, küçük yerleşim birimlerini de içerdiği için eksik tablo çiziyor. Büyük şehirlerde durum farklı: Sofya ve Burgaz, 2023 yılının güçlü seviyelerine yakın.
Büyük şehirler, iç göç almaları, daha çok iş imkânı ve yüksek gelir sunmaları nedeniyle konut talebini doğrudan etkiliyor, bu yüzden gerçek hareketliliğin en iyi göstergesi.
Piyasa artık en coşkulu döneminde olduğu gibi değil. Şirket verilerine göre alıcıların bir bölümü 2025'te çekilmeye başladı. En belirgin çekilme ise peşinat için yeterli birikimi olmayanlarda görüldü.
İpotekli krediler satışlarda önemini sürdürüyor. Address verilerine göre son üç aydaki satın almaların yaklaşık yüzde 60'ı ipotekli krediyle gerçekleşti. Sofya'da bu oran yüzde 70'e ulaşıyor.
En aktif alıcıları kendi evini almak isteyenler oluşturuyor. Piyasada ayrıca kiraya vermek için mülk alanlar ve birikimini değerlendiren yatırımcılar da yer alıyor.
Satıcı davranışları da değişti. Yakın zamana kadar neredeyse hiç uygulanmayan indirimler, satışlarda önemli bir araç haline geldi. Son altı ayda satıcıların yüzde 54'ü fiyatta taviz verdi. Bu indirimler genellikle ilk talep edilen fiyatın yüzde 2 ila 10'u arasında değişiyor.
Daha büyük indirimler genellikle fiyatı şişirilmiş mülklerde ortaya çıkıyor. Tenekedjieva, yaklaşık yüzde 10'luk bir tavizin, fiyatın önceki yılların coşkusuna göre belirlendiği durumlarda yapıldığını belirtiyor.
İki odalı ve üç odalı konutlara talep dengeli seyrediyor. Yılbaşından bu yana iki tip mülk arasındaki dağılım yaklaşık yüzde 50-50. Şu ana kadar herhangi bir segmente net bir yöneliş söz konusu değil.
Kira piyasasında ise tablo farklı. Address verilerine göre kiracılar geçen yıla kıyasla daha düşük fiyatlı seçenekler arıyor. Bunun sebebi günlük harcamaların artması ve hanelerin daha düşük kira ödeyerek bütçelerini dengeleme ihtiyacı.
Address, önümüzdeki aylarda piyasanın istikrarlı bir seyir izlemesini bekliyor. Alıcılar konut arayışını sürdürecek, ancak fiyatlara karşı daha temkinli davranacak ve pazarlığa daha açık olacak.
