Konut piyasasında ciddi bir kırılma sinyali görülüyor. Bulgaristan'da konut satışları üçüncü çeyrekte yıllık bazda yüzde 22 düştü, Nesebar'da düşüş yüzde 37'ye ulaştı. Aynı dönemde fiyatlar yaklaşık yüzde 15 arttı ve bu durum daha az alıcıya rağmen daha pahalı konutlar anlamına gelen alışılmadık bir tablo oluşturdu. Verileri emlak uzmanı Martin Srebrov Nova Televizyonu'nda değerlendirdi.
Srebrov'a göre satışlardaki gerileme genel ortalamanın altında kalmıyor. Yatırım amaçlı alımlardaki düşüş genel yüzde 22'lik gerilemeden daha ciddi. Bu durum, daha önce kiralama ya da yeniden satış amacıyla ev alan kesimin piyasadan çekilmeye başladığını gösteriyor. Buna karşılık kendi oturum amaçlı konut alımları artmaya devam ediyor. Böylece pazar yatırım talebinden gerçek konut ihtiyacı olan kesime kayıyor.
Satış sayısı azalmasına rağmen fiyatlarda düşüş işareti yok. Srebrov'un aktardığı bilgiye göre fiyatlar yaklaşık yüzde 15 yükseldi. En çarpıcı göstergelerden biri boş konut sayısı. Uzmanın sözlerine göre sadece Sofya'da yaklaşık 230 bin boş konut bulunuyor. Sofya, Filibe, Varna ve Burgaz'da toplam boş konut sayısı yaklaşık 500 bine ulaşıyor.
Srebrov, bu büyük konut stokunun önemli bir kısmı satışa ya da kiraya çıkarsa fiyatlar üzerindeki baskının belirgin şekilde azalabileceğini düşünüyor. Uzman, boş konutlar için vergi uygulanması fikrini de desteklediğini belirtti; bu sayede sahiplerinin mülkleri piyasaya sürmesi teşvik edilebilir.
İlk bakışta yüksek boş konut sayısı fazla arz anlamına gelse de Srebrov'a göre gerçek arz talebi karşılamaya devam etmiyor. Bu durum fiyatların satış düşüşüne rağmen yüksek kalmasının başlıca nedenlerinden biri. İnşaat tarafı da ek bir faktör. Uzmanın işaret ettiği verilere göre Sofya'da 2023'te yaklaşık 21 bin yapı ruhsatı verilirken 2025'te bu sayı yaklaşık 12 bine geriledi. Güçlü talep ortamında ruhsatların yaklaşık yüzde 40 azalması gelecekteki arzı daha da sınırlıyor.
Srebrov, işsizliğin düşük kalması ve bankacılık kredilerinin geniş erişilebilir olması süresince ciddi bir ucuzlama beklemiyor. Kolay ipotek erişimi yüksek fiyatlara rağmen geniş bir kesimin piyasada kalmasını sağlıyor ve talebi destekliyor. Uzman, daha belirgin bir düşüşün ancak arzın artması ve boş konutların önemli bir kısmının satış ya da kiralama için piyasaya sürülmesiyle mümkün olabileceğini kaydetti.
Soğuma en sert Nesebar'da hissediliyor. İlçede yıllık bazda satışlar yüzde 37 azaldı. Bu durum piyasa soğumasının her yerde eşit olmadığını ve yatırım ile tatil amaçlı alımların yoğun olduğu bölgeleri daha sert etkilediğini gösteriyor. Şimdilik büyük bir paradoks sürüyor: satış sayısı keskin düşerken fiyatlar yükselmeye devam ediyor. Bu eğilimin önümüzdeki aylarda da sürüp sürmeyeceği, pazarın sadece yapısal değişim yaşayıp yaşamadığını yoksa daha derin bir soğumaya girdiğini gösterecek.
