Sofya'da konut fiyatları 2026 yılının ilk yarısında %10'a kadar arttı, ancak dört büyük şehirde (Sofya, Varna, Burgas, Plovdiv) işlem sayısı yaklaşık %15 azaldı. Başkentte üç odalı daireler psikolojik sınır olan 250.000 Euro'yu aştı ve giderek daha fazla alıcı daha küçük mülklere yöneliyor. Pazar ucuzlamıyor, ancak alıcılar ve satıcılar arasındaki denge eşitlenmeye başlıyor. İmoteka'nın analizine göre.
Üç odalı daire artık aile bütçesine yük oluyor
Ortalama metrekare fiyatı artmaya devam ediyor, ancak aktivite en çok Sofya'daki üç odalı konutlarda zayıflıyor. Yılın ilk yarısında bu segmentte ortalama işlem değeri bir yıl önce 240.000 Euro'nun altındayken 250.000 Euro'yu aştı.
Karşılaştırma yapmak gerekirse, başkentte satın alınan iki odalı bir dairenin ortalama fiyatı yaklaşık 170.000 Euro. 80.000 Euro'luk fark, sınırlı birikime sahip olan ve daha büyük bir ipotek kredisine güvenmek zorunda kalan haneler için belirleyici oluyor.
İmoteka'nın yönetici direktörü Gergana Zarkova, "İlk yarıda işlem sayısında bir düşüşe tanık olduk, ancak bunu ani bir fiyat düşüşünün izleyeceği yönündeki aşırı tahminlerin gerçekleşmemesi bekleniyordu" yorumunu yaptı. Ona göre, fiyatları en keskin şekilde artan mülkler satılması en zor olanlar. Toplu alıcı artık bir yıl önce olduğu kadar büyük bir meblağ ayırmaya hazır değil ve aylık taksiti, gerekli öz katılımı ve işlem sonrası mali rezervi çok daha dikkatli hesaplamaya başlıyor.
Çekilme, ciddi birikimi olmayan kişilerde 2025 yılının ortalarında başladı. Sadece bir yıl önce, neredeyse hiç kendi mali tamponu olmayan alıcılar, iyi gelirlerine ve büyük banka finansmanına güvenerek pahalı işlemlere girişiyordu.
Zarkova, "2025 yılının sonu ve 2026 yılının ilk yarısı, tüketici davranışında akıl ve ayılma getirdi" diyor.
Üç odalı bir daire almayı planlayan ailelerin bir kısmı mülkten tamamen vazgeçmiyor, ancak fonlarını iki odalı bir konuta yönlendiriyor. Böylece hâlâ erişilebilir olan krediyi kullanıyor, ancak borç miktarını ve aile bütçesi riskini sınırlandırıyor.
Küçük konutlar piyasayı ayakta tutuyor, lüks olanlar tersine gidiyor
İki odalı daireler en çok aranan yatırım ürünü olmaya devam ediyor. İlk yarıda alıcıların yaklaşık %30'u konutu kendi kullanımı için değil, yatırım amacıyla satın aldı.
Serbest fonlara sahip kişiler, daha kolay kiralanan ve daha düşük başlangıç yatırımı gerektiren daha küçük mülkler aramaya devam ediyor. Bu, iki odalı konutlardaki işlem düşüşünün üç odalı olanlara kıyasla daha zayıf olmasının nedenlerinden biri.
Pazarın diğer ucunda, çok odalı daireler ve evler de ilgiyi koruyor. İkiden fazla yatak odası olan mülklerin satın alımları, 2025 yılının aynı dönemine göre ikinci çeyrekte yaklaşık %10 arttı.
Uzmanlara göre bu, daha belirsiz dönemler için tipiktir. Butik mülkler, faiz oranlarındaki ve aylık giderlerdeki geçici dalgalanmalara daha az bağımlı olan ödeme gücü yüksek müşteriler tarafından satın alınıyor.
Böylece en ciddi baskı orta segmentte kalıyor - sıradan ailelerin hedeflediği ancak fiyatları önemli bir kısmının imkanlarının ötesinde olan konutlar.
İndirimler geri döndü, ancak fiyat çöküşü yok
2026 yılının başından bu yana işlemlerin yaklaşık %40'ı, başlangıçta belirtilen fiyatta indirim yapıldıktan sonra gerçekleştirildi. Pay yüksek görünüyor, ancak indirimli alımların %60'ında indirim 10.000 Euro'ya kadardı.
Alıcılar çoğunlukla 5.000 ila 10.000 Euro arasında bir uzlaşma sağlayabiliyor. Daha büyük indirimler, esas olarak piyasaya çıktıklarında gerçekçi olmayan yüksek fiyatlarla ilan edilen mülklerde uygulanıyor.
Gergana Zarkova, "İndirimler var, ancak bunlar piyasanın son yıllarda yarattığı yüksek fiyatların başlangıç noktasından yapılıyor. Burada danışmanın rolü anahtardır, iki tarafın da gerçekçi beklentilere sahip olmasına yardımcı olacak bir arabulucu olmalıdır" diye ekliyor.
Bu, alıcıların yeniden pazarlık şansına sahip olduğu ancak şimdilik toplu bir fiyat düşüşüne güvenemeyecekleri anlamına geliyor. Makul fiyatlı kaliteli konutlar alıcı bulmaya devam ederken, aşırı değerli teklifler piyasada daha uzun süre kalıyor.
Tüketiciler için en önemli şey, mülkün gerçekçi değerlendirmesi ve edinimin toplam maliyeti haline geliyor. Anlaşılan tutarın yanı sıra vergiler, noter ücretleri, komisyon, tadilat ve mobilya gibi gerekli bütçeyi önemli ölçüde artırabilecek maliyetler de hesaba katılmalıdır.
Varna ve Burgas işlem kaybediyor ancak yüksek fiyatlarını koruyor
Varna ve Burgas, aktivitedeki düşüşün en güçlü şekilde hissedildiği şehirler arasında yer alıyor. Varna'da daha az sayıda işleme rağmen konut fiyatları yıllık bazda yaklaşık %6 arttı.
İmoteka'dan yapılan açıklamada, hareketin pazardaki ciddi bir zayıflıktan ziyade alıcıların daha temkinli davranışlarından kaynaklandığı belirtiliyor. Talebin önemli bir kısmı yatırım mülkleri ve ikinci konutlarla bağlantılı, bu da bu şehirleri tutum değişikliklerine karşı daha duyarlı hale getiriyor.
Varna ve Burgas'taki alıcılar da daha sık indirim talep ediyor, ancak kaliteli mülkler nispeten hızlı satılmaya devam ediyor. Bu, nihai fiyatlar üzerindeki baskıyı sınırlıyor ve daha ciddi bir fiyat düşüşüne izin vermiyor.
Plovdiv en dayanıklı büyük pazar olmaya devam ediyor
Plovdiv, büyük şehirler arasında en zayıf işlem düşüşünü kaydederken, konut fiyatları yılda yaklaşık %8 arttı.
Pazar, esas olarak kısa vadeli yatırım beklentilerinden ziyade hanelerin gerçek ihtiyaçları tarafından yönlendiriliyor. Endüstriyel bölgelerin genişlemesi, istihdam ve ekonomik aktivite, daha temkinli alıcılara rağmen talebi destekliyor.
Plovdiv'in güney kesiminde ve Güney Yayı ve Rodop Yaylası boyunca uzanan yerleşim yerlerinde yeni müstakil evlere olan ilgi güçlü kalmaya devam ediyor. En çok arananlar, 150 ila 250 metrekare arasında alana sahip ve kendi bahçesi olan mülkler.
Yeni inşaat en çok Hristo Smirnenski, Zapaden, Grebnata Baza, Ostromila, Pariž ve Belomorski bölgelerinde aktif. En çok tercih edilen mahalleler arasında Trakya ve Karşıyaka yer almaya devam ediyor.
Veriler, artık eskisi gibi hareket etmeyen ancak henüz fiyatları düşürmeye hazır olmayan bir pazarı ortaya koyuyor. Alıcılar daha mantıklı hale geliyor, daha sıkı pazarlık yapıyor ve daha küçük konutlar seçerken, satıcılar yavaş yavaş yüksek teklif fiyatının artık hızlı bir satışı garanti etmediğini anlıyor.
