Bulgaristan emlak piyasası tehlikeli bir viraja girdi. Bu durum henüz ilanlarda net olarak görülmese de gerçek satış işlemlerinde kendini göstermeye başladı. Satışlar giderek hızlanan bir tempoda düşüyor, alıcılar daha temkinli hale geliyor ve pazarlıklarda yapılan indirimler artıyor. Finans uzmanı Maks Baklayan, uzun yıllardır süren yükseliş döngüsünün sonuna yaklaşıldığını ve 2027 ile 2029 yılları arasında konut fiyatlarında nominal olarak yüzde 20 ila 30 arasında bir düşüş yaşanabileceğini belirtiyor. Böylece yakın zamana kadar durdurulamaz görünen piyasa, yılların en ciddi düzeltmesiyle karşı karşıya kalabilir.
Satışlar giderek hızlanan bir şekilde çöküyor
2026 yılının ilk çeyreğinde ülke genelinde yapılan emlak satış işlemlerinin sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15,5 oranında azalarak 45 bin 144'ten 38 bin 154'e geriledi. İkinci çeyrekte ise düşüş yüzde 17,9'a derinleşti ve işlem sayısı 56 bin 10'dan 45 bin 965'e indi. Böylece sadece birkaç ay içinde olumsuz eğilim sadece devam etmekle kalmadı, aynı zamanda hızlandı.
Maks Baklayan konuyla ilgili olarak, "Bir piyasadaki değişim, ilanlarda daha düşük fiyatlar gördüğümüz anda başlamaz. Alıcılar geri çekildiğinde başlar. Satış işlemlerinin sayısı öncü göstergedir ve şu anda bu göstergenin eğilimi açıkça olumsuz" yorumunu yaptı.
Satış hacmi şimdiden 2019 yılı seviyesinin yüzde 12,5 altında bulunuyor. Bu da piyasanın sadece güçlü geçen 2024 ve 2025 yıllarına göre gerilemekle kalmayıp, son büyük fiyat patlaması öncesindeki sonuçların da altına düştüğünü gösteriyor.
Sofya yavaşlıyor, Burgaz daha da sert düşüyor
Sofya'da ikinci çeyrekte 8 bin 874 satış işlemi gerçekleştirildi. Başkentteki düşüş, yılın ilk üç ayındaki yüzde 12,3'ten ikinci çeyrekte yüzde 16,7'ye hızlandı. Burgaz'da ise tablo daha da ağır; satış işlemlerinin sayısı yüzde 23,7 oranında azaldı. Filibe'de düşüş ilk çeyrekteki yüzde 2'den ikinci çeyrekte yüzde 6,7'ye yükseldi.
Bu veriler, alıcıların geri çekilmesinin artık tek bir şehir veya gayrimenkul türüyle sınırlı olmadığını gösteriyor. Soğuma, ülkenin en büyük pazarının yanı sıra aktif inşaat faaliyeti ve güçlü yatırım ilgisi olan bölgeleri de kapsıyor.
İlanlar yüksek seyrediyor ancak satıcılar geri adım atıyor
İlan fiyatları şimdilik istikrar izlenimi veriyor. Ancak bunların arkasında başka bir gerçeklik yatıyor: giderek yavaşlayan kararlar, daha fazla karşılaştırılan teklifler ve nihai tutar için daha zorlu pazarlıklar.
Baklayan, "2026 yılında ilan fiyatlarında önemli bir düşüş beklemiyorum. Ancak gerçek düzeltme şimdiden pazarlıklarda yaşanıyor. Son altı ayda yapılan işlemlerin yaklaşık yüzde 54'ünde satıcı, ilan fiyatı üzerinden yüzde 2 ila 10 arasında indirim yaptı" diye belirtiyor.
Böylece alıcının internette gördüğü fiyat, giderek daha sık bir şekilde sonuçta ödediği fiyat olmaktan çıkıyor. Satıcıların yarısından fazlası artık bir anlaşmaya varabilmek için başlangıçta istedikleri tutarın bir kısmından vazgeçmek zorunda kalıyor.
Bu aynı zamanda piyasa dengesinin kaymaya başladığının ilk açık işareti. Satıcıların koşulları dikte ettiği yılların ardından alıcılar yavaş yavaş daha güçlü bir konum elde ediyor.
İpotekler piyasayı suni teneffüste tutuyor
Ülke genelinde toplam satış işlemi sayısı yüzde 18'e yakın daralırken, ipotek kredisiyle yapılan alımlar yüzde 5,5 oranında arttı. Sofya'da ikinci çeyrekte 6 bin 429 ipotek tescil edildi. Krediyle finanse edilen işlemlerin payı, bir yıl önceki yaklaşık yüzde 60 seviyesinden yüzde 74'e ulaştı. Filibe'de ipotek sayısı yüzde 13,8 artarak bin 679'a yükseldi.
Böylece piyasa giderek daha fazla banka finansmanına bağımlı hale geliyor. Giderek daha az alıcı kendi birikimiyle konut alabiliyor ve ucuz krediye erişim, yüksek fiyatların son dayanaklarından biri olmaya devam ediyor.
Baklayan, "Düşük ipotek faizleri uzun süre işlem hacmini ve fiyatları destekledi. Ancak bugün işlemler, Avrupa'nın en düşük faiz oranlarından bazılarına rağmen azalıyor. Bu da sorunun artık konutların erişilebilirliğinde olduğunu gösteriyor" dedi.
Ona göre, gelecekteki talebin büyük bir kısmı güçlü geçen 2024 ve 2025 yıllarında öne çekilmiş durumda. Birçok hane, avro bölgesine girişin ardından fiyatların daha da artacağı beklentisiyle aceleyle gayrimenkul satın aldı.
İnşaat uçuyor, alıcılar kayboluyor
Azalan talebe rağmen yeni inşaat son derece yüksek bir hızla büyümeye devam ediyor. Sofya'da başlatılan yeni konut sayısı yüzde 187, toplam inşaat alanı ise yaklaşık yüzde 140 arttı. Burgaz'da yeni konutlar yüzde 115, alanları ise yüzde 120 oranında arttı.
Bu arada Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün son kapsamlı verilerine göre Bulgaristan'da yaklaşık 1,6 milyon boş konut bulunuyor. Bu, ülkedeki toplam konut stokunun yüzde 38,9'una tekabül ediyor.
Baklayan, "Yaklaşık 1,6 milyon konut boşken ve satış işlemlerinin sayısı azalırken çok yüksek bir hızla inşa etmeye devam ediyoruz. Sorun sadece kaç konut olduğu değil, nerede bulundukları, kimin bunları karşılayabileceği ve hangi fiyattan gerçekten satılabilecekleri" diye vurguluyor.
Satışlar düşmeye devam ederse, başlatılan çok sayıdaki proje yatırımcılar için bir tuzağa dönüşebilir. İnşaatları tamamlamak ve kredileri ödemek için taze paraya ihtiyaç duyulması halinde, bazı müteahhitler daha ciddi indirimler yapmak zorunda kalabilir.
Maliyetler inşaat şirketlerini sıkıştırıyor
Bir diğer sorun da maliyetlerdeki keskin artış. 2015 ile 2025 yılları arasında Bulgaristan'da konut inşaatındaki üretici fiyatları yüzde 166 oranında artarken, Avrupa Birliği ortalaması yaklaşık yüzde 48'de kaldı.
Zayıflayan talep, pahalı inşaat ve kredi ödeme ihtiyacının birleşimi, yatırımcıların kârlarını ciddi şekilde daraltabilir. Yatırımcılar, daha düşük fiyat isteyen alıcılar ile kolayca ucuzlamaya izin vermeyen maliyetler arasında sıkışacak. Bu baskı ne kadar uzun sürerse, şirketlerin bir kısmının daha düşük fiyatlardan satışa başlama olasılığı da o kadar artıyor.
Baklayan yüzde 30'a varan düşüş bekliyor
Maks Baklayan'ın tahminine göre 2026 yılında satış işlemlerinin sayısı düşmeye devam edecek ancak ilan fiyatları nispeten dirençli kalacak. Gerçek ucuzlama, uzun süreli zayıf talep döneminin ardından 2027 yılında başlayabilir.
Baklayan, "2027 ile 2029 yılları arasında gayrimenkul fiyatları nominal olarak yüzde 20 ila 30 arasında düşebilir. Bu sadece konut piyasasını etkilemekle kalmayacak, aynı zamanda tüketim, yatırımlar, inşaat ve genel ekonomik aktivite üzerinde de etkili olacaktır" öngörüsünde bulunuyor.
2030 yılına kadar nominal düşüş yaklaşık yüzde 25'e ulaşabilir. Bu dönemde biriken enflasyon, konutların reel satın alma değerinden yaklaşık yüzde 20 daha götürebilir.
Böylece bugün 200 bin avroya satılan bir gayrimenkul, yüzde 25'lik nominal düşüşle yaklaşık 150 bin avroya mal olacaktır. Ancak bu fiyat bile tam kaybı göstermeyecektir çünkü enflasyon yatırılan paranın reel değerini daha da azaltmış olacak.
Maks Baklayan sözlerini şöyle tamamlıyor: "Gayrimenkul nominal olarak yüzde 25 daha az değere sahip olabilir, ancak bu arada enflasyon reel değerinin beşte birini daha yemiş olacak. Bu nedenle önümüzdeki yıllarda gayrimenkuller, birçok kişinin beklediği gibi enflasyona karşı bir koruma olmayabilir."
