Sofya plansız büyümeyle baş etmeli – yatırımlar altyapının önünde gidiyor
Mimar Angel Zahariev, 2005 yılında Asen Milev ile birlikte “A ve A Mimarlık” ofisini kurdu. İş Parkı, “Rezidansiyel Park”, “Muzeyko” çocuk müzesi, ülkemizin en yüksek binası Sky Fort’un da parçası olduğu Sofia Capital City, NV Tower gibi büyük ölçekli yatırım projelerinin tasarımını yönetti. “Grup Grad” sivil toplum kuruluşunun kurucularından biridir.
Bu makale, yatırımcılar, girişimciler, emlak ajansı sahipleri, ekonomistler, mimarlar ve tasarımcılar gibi sektörü derinlemesine ve içeriden bilen isimlerin öngörülerini bir araya getiren lüks premium yayın BUILD TREND’in bir parçasıdır. Dergi, yatırım yapanlar, inşaat yapan şirketler, konut seçen aileler, bir sonraki lokasyonunu arayan işletmeler ve yaşadığımız ve çalıştığımız çevrenin artık sadece bir fon değil, yaşam kalitesinin önemli bir parçası olduğunu anlayan herkes için bir rehber niteliğindedir.
- Mimar Zahariev, Sofya nasıl ve hangi yönde gelişmeli?
- Sofya’nın her yönde gelişmesi gerekiyor: içe, dışa, yer üstüne ve yer altına. Şu anda Sofya oldukça kaotik bir durumda, kentsel çevre ve altyapıda ciddi eksiklikler var. Şehrin büyük bölümlerinde temel teknik altyapı eksik: kanalizasyon, su şebekesi, istikrarlı elektrik. Birçok caddede kalıcı yol kaplaması yok, kaldırımlar ise berbat durumda. Daha büyük ölçekte bakarsak, başkentin farklı bölgeleri ve çevre arasında daha iyi ulaşım bağlantısına ihtiyacı var: çevre yolunun ve ona bağlantıların tamamlanması, kilit bulvarların inşa edilmesi, metro hattının genişletilmesine devam edilmesi gerekiyor. Yeşil sisteme daha fazla yatırım yapılması şart – yeni parkların inşası ve mevcut parklar arasında bağlantılar kurulması, yeşil halka ve yeşil kamalar projelerinin geliştirilmesi. Yaya alanları ve bisiklet yollarında büyük bir eksiklik var. Yeni yaya caddelerine, ortak kullanım alanlarına ve yerel meydanlara ihtiyacımız var. Metro hatlarının yer üstü toplu taşıma ile daha iyi entegrasyonunu, tramvay hatlarının genişletilmesini ve yeniden düşünülmesini içeren yeni bir toplu taşıma geliştirme planına da ihtiyaç var. Son olarak, şehirde yeni simgesel kamusal projelerin – konser ve spor salonları, müzeler, tren garları, stadyumlar – eksikliği hissediliyor. Sofya’nın görünümünü ve imajını iyileştirme potansiyeli olan yeni kamusal projelerden bahsediyorum.
- Bu, başkentin yeni bir Genel İmar Planı’na (GİP) ihtiyacı olduğu anlamına mı geliyor?
- Evet, çünkü mevcut plan eski ve hatalı. Sadece farklı bir siyasi, ekonomik ve demografik durumda yapılmış olması değil, aynı zamanda yapılış şekli nedeniyle genel olarak kusurlu. Bir yandan spekülatif bir çerçeve oluşturarak aşırı yapılaşma etkisine izin veriyor, diğer yandan kamusal altyapı açısından gerçekçi olmayan bir temenni listesi. Ayrıca, planın yönetim araçları ve toplumsal değişimlere uyum mekanizmaları yok. Mevcut GİP’in en büyük kusuru, Sofya’nın sürdürülebilir gelişimi için gerekenden daha yüksek yapılaşma parametreleri belirlemesi. Ne yazık ki, yeni bir GİP hazırlamakta çok geciktik ve mevcut planın hatalarının sonuçlarını daha on yıllar boyunca görmeye devam edeceğiz.
- Aşırı yapılaşma sorununun çözümü nedir?
- Bu sorun çözülebilir, ancak bunun için siyasi irade, çıkarcı olmama ve profesyonellik gerekecek. Önlemlerden biri, yeni bir GİP oluşturulması ve onaylanması ya da mevcut planın yapılaşma parametrelerini düşürecek şekilde değiştirilmesi. Diğer bir olası araç, belirli kentsel alanlar için ek yapılaşma kısıtlamaları getirecek özel kurallar ve normlar oluşturmak. Esnek yapılaşma parametreleri için kurallar da oluşturulabilir. En genel anlamda prensip şu olabilir: Düşük parametrelerle inşa edersin, ancak kamusal kentsel çevreye ve sosyal altyapıya yatırım yaparsan daha fazla alan kazanabilirsin. Bazı ülkelerde ise belirli bir bölgede konut, ticari, araç sayısı gibi işlevlere göre inşaat kotaları vardır. Bu kotalara ulaşıldığında, boş arazi olsa bile yeni inşaata izin verilmez. Vergi politikası da aşırı yapılaşmayla mücadelede önemli bir araçtır. İnşaat harçlarının artırılması, ikinci veya üçüncü konutlara daha yüksek vergi getirilmesi, boş konut vergisi, spekülasyon vergisi, belirli bölgelerde çevre düzenlemesi için özel vergiler getirilmesi gibi. Bunların hepsi dünyanın çeşitli yerlerinde denenmiş şeyler ve biz de küresel deneyimden yararlanabiliriz; bazı araçların uygulanması için mevzuat değişikliği de gerekecek.
- Aşırı yapılaşmanın yanı sıra başkentin diğer temel şehir planlama zorlukları neler?
- Zorluklar çok, sadece bazılarını sıralayacağım. Temel zorluklardan biri plansız büyümeyle başa çıkmak: altyapı geride kalıyor, kamusal kentsel çevre yatırımları geride kalıyor, öncelikli gelişim bölgeleri yok, özel yatırımları kontrol etme ve yönlendirme araçları yok. Diğer bir zorluk ise şehrin parçalanmış yapısı. Sofya kompakt görünse de yapısı parçalı ve plansız gelişme bu sorunu artırıyor. Farklı mahallelerin ortak bir kentsel dokuya daha iyi entegre edilmesi gerekiyor – fiziksel engellerin aşılması, ulaşım bağlantılarının iyileştirilmesi, yaya ve bisiklet hareketinin kolaylaştırılması. Son zamanlarda konuşulmayan bir diğer önemli konu da panel konut komplekslerinin uzun vadeli geleceği. Son yıllarda bu konuda hiçbir şey yapılmıyor. Son olarak, merkezin şehir genelindeki işlevlerden ve günlük canlılıktan arındırılması konusunu gündeme getirmek istiyorum; bu durum uzun vadede çöküşe yol açıyor. Merkezde 30 yıl öncesine kıyasla çok az sayıda faaliyet ve işletme kaldı. Turizm bu dönemde önemli ölçüde arttı, ancak merkez bölgesinin sadece dörtte birini aktif olarak kullanıyor. Çok geç olmadan çöküş ve marjinalleşme sürecini tersine çevirmek için önlemler alınmalı.
- Sofia Capital City’nin arkasındaki isimsiniz; bunun bir parçası da başkentin en yüksek binası Sky Fort. Sofya’da yüksek binaların inşa edileceği belirli bölgeler mi olmalı, yoksa olmamalı mı?
- Şehrin belirli bölgelerinde – merkez, havalimanı çevresi, Vitoşa Dağı’na yakın mahalleler – yüksek binalar için kısıtlamalar olmalı. Şehrin geri kalanında binaların maksimum yüksekliği konusunda kısıtlama koymak anlamsız. Uygun olmayan bir yerde yüksek bir binanın ortaya çıkmasını engelleyebilecek pek çok başka şehir planlama kısıtlaması var. Piyasa koşulları, yüksek ve dolayısıyla daha pahalı inşaat için gerekli ön koşulların olup olmadığını belirleyecektir. Ancak tüm bunlar, mevzuatta sınırsız yapılaşma yoğunluğuna izin veren bazı boşlukların kapatılması koşuluyla geçerlidir.
- Uzun vadeli bölgelerdeki yapılaşma kısıtlamasının kalkmasından sonra bu bölgeler için tahmininiz nedir?
- Bunların kentleşmesi için kısıtlama olması gerekmiyor. Kentleşme, daha büyük alanları kapsayan planlar oluşturularak ve yatırımcıların teknik altyapıyı inşa etme konusunda net taahhütleri varsa, bunda bir sorun görmüyorum. Uzun vadeli bölgeler, şehir planlama politikası için bir araç olarak görülmelidir. Örneğin, parklardaki özel araziler sorununu çözmek için belediye, düşük fiyata kentleşmemiş uzun vadeli bir bölge satın alabilir, ardından onu kentleştirebilir ve sorunlu arazileri takas edebilir.
Mimar Zahariev'e göre başkentin merkezi şehir genelindeki işlevlerden arınıyor, bu da uzun vadede çöküşe yol açıyor. Turizm, merkez bölgesinin sadece dörtte birini aktif olarak kullanıyor.BUILD TREND dergisini ülke genelindeki dergi satış noktalarında bulabilir veya 02/942 2088 numaralı telefondan sipariş edebilirsiniz.
