Bulgaristan'da konut kredisi faizleri en az bu yılın ortasına kadar, hatta büyük olasılıkla gelecek yıl da %3'ün altında, %2,5 ile %2,7 aralığında seyredecek. Kredi başvurusunda bulunanlar için rahatlatıcı olan bu haber, Bulgaristan Merkez Bankası'nın (BNB) son makroekonomik tahmininde yer alıyor. BNB'nin belgesinde şu ifadelere yer verildi: "2025 sonuna ve 2026 başına kadar hanelerin bankacılık sistemine daha yoğun mevduat yatırması ve Bulgaristan'ın euro bölgesine katılımının ardından ticari bankaların zorunlu karşılıklarının önemli bir kısmının serbest kalması, bankacılık sistemindeki yüksek likiditenin daha da artmasına yol açacak."
"Bu süreçlerin sonucunda, 2026 sonuna kadar yeni sözleşmeli konut kredilerinde faiz oranlarının 2025 üçüncü çeyreğindeki seviyelere kıyasla önemli bir değişiklik göstermeyeceğini öngörüyoruz" denilen belgede, orta vadede bu beklentilerin biraz değiştiği, çünkü ülkede faaliyet gösteren bankaların faizlerinin euro bölgesindekilere yaklaşmaya devam edeceği vurgulanıyor. BNB'den yapılan uyarıda, "Finansal olmayan işletmelere yeni kullandırılan kredilerde faiz oranlarının 2026 ortasına kadar düşmeye devam edeceğini, ardından euro bölgesi kısa vadeli faiz oranlarına ilişkin piyasa beklentileri doğrultusunda kademeli olarak yükselmeye başlayacağını tahmin ediyoruz" ifadeleri kullanıldı.
Rakamlarla tahmin şöyle: Euro bölgesinde yeni konut kredilerinde ortalama faiz 2025 sonu itibarıyla %3,3 ile %3,7 arasında. Avrupa Merkez Bankası'nın (ECB) ana faiz oranı düşüş eğiliminde olsa da bu oranlar Bulgaristan'daki mevcut %2,7 seviyesinden daha yüksek. BNB'nin bu seviyelere sert müdahalelere hazır olduğu anlaşılıyor; çünkü tahmine göre bu yıl kredi büyümesinin %14,7'den %11,6'ya, gelecek yıl ise %10'a düşmesi bekleniyor. Bunun nedeni sadece Avrupa faizlerine yakınsama değil, aynı zamanda ülkede özel tüketimin yavaşlaması ve konut fiyatlarının artmaya devam etmesi.
BNB Başkanı Dimitar Radev, Econostream adlı uzman yayınına verdiği yakın tarihli bir röportajda, "Avrupa Merkez Bankası'nın faiz oranlarını artırması için hizmet grubunda enflasyonun kalıcı olduğuna dair daha net kanıtlar, güçlü ücret artışı ve iç fiyat baskılarının beklendiği gibi zayıflamadığına dair sinyaller gerekecek" dedi. Ancak bu, böyle bir artış olasılığını ortadan kaldırmıyor. Konut kredisi çeken herkes uzun vadeli hesaplar yapıyor. Finansal planlar oldukça zor çünkü en az iki değişken arasında denge kurmak gerekiyor: faizler ve kredi maliyetleri ile gelecekteki ev sahibinin gelir hareketleri.
Karşılaştırma yapmak gerekirse, BNB verilerine göre 2025'te yeni konut kredilerinin ortalama vadesi 24-26 yıl arasındaydı. Bir diğer önemli nokta: Kredi faizindeki 1 puanlık artış, krediyi mutlaka pahalılaştırır ve formüle hesaba katılması gereken başka faktörler ekler. Çünkü pahalılaşma, kredi tutarına, kalan vadeye ve faiz türüne göre değişir. Örneğin, 100 bin euro tutarında 20 yıl vadeli bir konut kredisinde faizdeki her %1'lik artış, aylık taksiti 70 euro yükseltir. Tüm uzun vadeli hesaplar için, özellikle öngörülmesi zor dönemlerde birkaç temel tavsiye var: Kredi ne kadar büyükse pahalılaşma o kadar fazla olur. Daha uzun vade ise %1'lik artışın daha fazla taksite yayılması anlamına gelir, yani pahalılaşma artar. Faiz türü de önemlidir; çoğu sözleşmede olduğu gibi değişken faizliyse, doğrudan piyasa dalgalanmalarına maruz kalır ve farklı yönlerde değişiklik gösterebilir.
Konut piyasası da kredileri dolaylı olarak etkiler. Aktif bir piyasada ve büyük konut ile ev alımlarında ipotek payının yüksek olduğu durumlarda kredi geri ödeme süreleri genellikle daha uzundur. Ancak bu seçenek her zaman değiştirilebilir; nitekim BNB kısa süre önce yeni krediler için 30 yıl üst sınırı getirdi.
ECB tahminlerini ve kararlarını takip etmek neden önemli?
Konut kredisi faizleri temel olarak Avrupa Merkez Bankası'nın kararlarına, ekonomik döngüye, enflasyona ve bankacılık sistemindeki likidite seviyelerine bağlı. ECB'nin kararları ise en çok enflasyona bağlı ve şimdilik enflasyonu geniş bir araç setiyle %2 seviyesinde tutma hedefinde bir değişiklik yok. Ekonomik döngü şu anda sürekli askeri çatışmalarla sarsılıyor ve her tahminde belirsizlik yaratıyor. Bu iki faktöre karşılık, Bulgaristan'da faiz istikrarını yaratan şey bankacılık sisteminin yüksek likiditesi. Giderek daha fazla ekonomist, ayda 1,5-2 milyar euro arasında yeni kredi akışının ekonominin aşırı ısınmasına yol açtığı uyarısında bulunuyor. Ekonomist Georgi Angelov bu ilişkiyi şöyle açıklıyor: "Ayda 1 milyar euronun üzerinde ipotek ve tüketici kredisi, ekonominin üretemediği miktarlar tüketime akıyor. Bu sonuçta sadece fiyatları yükseltiyor. Ve bir noktada hanelerin ödeyememe, harcayacak paralarının olmama riski var çünkü paralar borçları kapatmaya gidecek." Angelov, bu kadar yüksek kredi büyüme hızının en son on buçuk yıl önceki konut balonunun patlamasından önce görüldüğü uyarısında bulunuyor. BNB Başkanı Dimitar Radev ise üç ay önce "24 Chasa"ya verdiği röportajda kredi vermede "el frenini çekme" zamanının henüz gelmediğini söylemişti. Şimdilik merkez bankası kredileri soğutmak için iki ana araç kullanıyor.
Mayıs 2024'te konut kredisi kullandırımı için kriterler getirdi ve bunlara uyulup uyulmadığını denetliyor.
Toplam altı kriter var, bunlardan üçü nicel ve çoğu banka bunlara sıkı sıkıya uyuyor. Birincisi, kredi tutarının teminat değerine oranı; bu, en az %15 öz finansman gerektiriyor çünkü teminatın kredinin en fazla %85'ini karşılamasına izin veriyor. İkinci kritere göre ise aylık gelirin en fazla yarısı kullanılan kredinin taksitlerine gitmeli.
Kredi sözleşmesinin azami vadesi 30 yılı geçmemeli.
Kredileri sınırlamanın ikinci aracı ise bankalar için sözde döngüsel karşıtı tampon gereklilikleri; bu tampon 2027 ikinci çeyreğinde bir kez daha %2,25'e yükseltilecek. Amacı, riskli maruziyetler olarak adlandırılan alanlarda kredileri soğutmak. Merkez bankasından yapılan açıklamada, "Dış ortamdaki belirsizlik, kredi riskinin ortaya çıkmasında güçlendirici etkiye sahip bir faktör olmaya devam ediyor. Jeopolitik risklerin uzun süreli derinleşmesi, ekonomik koşulların bozulması potansiyeli taşıyor ve bu da borçluların yükümlülüklerini yerine getirme kabiliyetini azaltabilir" denildi.
