Başkentimiz, dünya genelinde 60 ülke arasında en yüksek kira artışı yaşayan ikinci ülke konumuna yükseldi.
Eurovision'a 11 ay kala ve şarkı yarışmasının kesin tarihi henüz bilinmezken, ülkemizde özellikle Sofya'daki ev sahiplerinin cesareti iyice arttı.
Global Property Guide'a göre Bulgaristan ve özellikle başkent Sofya, kiralardaki yıllık nominal artışın %12,32 olduğu 60 ülke arasında dünya ikincisi konumunda. Sitede kısa süre önce yayınlanan verilere göre önümüzde sadece %14,43 ile Karadağ yer alıyor.
Veriler, bu yılın ilk çeyreğini geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırıyor ve 60 ülkenin ulusal istatistikleri ile özel emlak sitelerinden derleniyor.
Ancak özellikle ülkemizdeki eğilim ikinci çeyrekte de devam ediyor, çünkü şu anda herhangi bir Bulgar emlak sitesini açtığınızda göz kamaştırıcı ilanlar karşınıza çıkıyor.
Kapsamlı olma iddiası taşımadan söylemek gerekirse, 'Krastova Vada' semtinde modern bir binada yer alan, 68 metrekarelik küçük bir iki odalı daire bu alanda birinci sırayı alıyor. Doğal olarak bu alana oturma odası, mutfak köşesi, yatak odası, tuvalet-banyo ve bir balkon sığıyor. Ancak bunun aylık kirası 1650 Euro. Doğru, fotoğraflarda modern ve zevkli döşenmiş, 'Sofya'ya muhteşem manzaralı' 13. kattaki daire gösteriliyor, ancak bu manzara nedense fotoğraflanmamış. Oysa başkentte ortalama maaş Ulusal İstatistik Enstitüsü verilerine göre ilk çeyrekte 1915 Euro ve kiracı tam olarak bu kadar kazanıyorsa, neredeyse tamamı kiraya gitmek zorunda.
Söz konusu ilan 14 Haziran'da yayınlandı. Dikkat çekici olan, en sık uzun süreli kiralanan bir yatak odalı dairelerin fiyatlarında büyük farklılıklar olması ve ortalamanın 634 Euro olması. Doğal olarak, daha eski, eski mobilyalı veya prestijli sayılmayan semtlerdeki dairelerin kiraları oldukça düşük, ancak en ucuzları bile aylık 500 Euro'nun altına düşmüyor.
Aynı zamanda 'Krastova Vada', 'Manastirski Livadi', 'Vitoşa', 'Malinova Dolina' gibi en dinamik gelişen bölgelerde, hatta 'Mladost'un bazı kısımlarında ve yakın zamanda inşa edilmiş modern binaların olduğu her yerde, aynı büyüklükteki dairelerin fiyatı 1000 Euro'nun altına düşmüyor.
Emlak uzmanları uzun süredir bunun olacağını tahmin ediyorlardı ve bunun temel nedeni konut fiyatlarının kendisiyle ilgili. Sofya dinamik olarak gelişen bir şehir ve iç göç için cazip bir merkez. Ancak yıllarca süren fiyat artışları bizi Avrupa'da ilk sıralara yerleştirdikten sonra, daire fiyatları o seviyelere ulaştı ki, ortalama gelirli Sofya sakinlerinin ancak %8'i bir kredi ya da başka bir maddi yardım almadan konut satın alabiliyor.
Bu durum, binlerce insanı işleri ve kariyerleri başkentte yaşamayı gerektiriyorsa kiralık ev bulmaya zorunlu kılıyor.
Böylece büyük bir talep oluşuyor, ancak arz sınırlı kalıyor. Örneğin imot.bg sitesinde şu anda kiralık 12.741 adet iki odalı daire ilanı bulunuyor. Bu rakam büyük görünüyor, ancak sadece ilk bakışta öyle, çünkü bu ilanların büyük bir kısmı aynı anda birkaç acente tarafından sunuluyor.
Ayrıca bu sayı, yakın köyler ve banliyöleri de içeren 'Büyük Sofya'daki tüm daireleri kapsıyor. Kiracı adayının daire arayacağı mahalle ve hatta bölge düzeyinde seçenek aslında o kadar da büyük değil.
Diğer büyük neden ise temelde emlak balonuyla ilgili, ister böyle bir balon olduğu kabul edilsin ister edilmesin. Avro bölgesine girişimizle ilgili coşku, birçok ev sahibini mevcut kira sözleşmelerini gözden geçirmeye ve yukarı yönlü endekslemeye itti. Ayrıca, son iki yıldaki çılgınca alımların sonucu olarak, sahiplerinin yaptıkları yatırımdan bir şey kazanma zamanının geldiğini düşündüğü yeni konutların piyasaya sürülmesi de etkili oldu.
Bu arada, ne kadar kazanacaklarına dair beklentilerinin gerçeklikle bir ilgisi olup olmadığı ayrı bir konu.
Global Property Guide sitesi, en yüksek kiralara dünyanın sadece en büyük şehirlerinde, bizim iki odalı dediğimiz bir yatak odalı konutlar için örnekler veriyor. Buna göre şu anda Londra'da böyle bir konut için en yüksek kira 2795 Euro, Zürih'te 2720 Euro ve Amsterdam'da 2255 Euro.
Bunlar hâlâ Sofya seviyelerinin üzerinde olsa da, bu rakamların başkentinkilere yaklaştığı şehirler de var. Örneğin Paris'te böyle bir konut için en yüksek kiralar 1900 Euro, Avrupa Birliği'nin en pahalı ülkelerinden Lüksemburg'da 1800 Euro, Kopenhag'da 1795 Euro. Oslo ve Madrid'de ise sırasıyla 1590 Euro ve 1555 Euro ile 'Krastova Vada'dakinden daha düşük, üstelik Norveç çok pahalı bir ülke olmasına rağmen.
Balkanlar'daki duruma gelince, burada da kira artışı etkileyici, ancak Bulgaristan'daki kadar değil.
Ancak Karadağ'daki durum, ister sadece güncel verilere bakalım isterse daha uzun bir dönemdeki kira artışına bakalım, bizden daha kötü.
Karadağ'daki nedenler çok spesifik. Her şeyden önce, bu ülke AB üyeliğine en yakın Batı Balkan ülkesi ve gelecekteki katılım beklentileri şüphesiz rol oynuyor. Ancak Karadağ aynı zamanda giderek yüksek maaşlı yabancılar için uluslararası bir lüks sığınağa dönüşüyor. Ayrıca, ovalarda yer alan ve pratikte sınırsızca inşa edilip genişleyebilen Sofya ve Filibe'nin aksine, Karadağ'da inşaat sadece Budva, Kotor ve Tivat arasındaki dar Adriyatik kıyısında mümkün, çünkü biraz daha içeride ülkenin dağlık kısmı başlıyor.
20 Mayıs'ta yeni bir Avrupa direktifi yürürlüğe girdi. Buna göre, kısa süreli kiralama için büyük emlak siteleri, ev sahibinin mülkün kayıt numarasını belirtmediği ilanları kaldırmak zorunda. Bu kayıt, Turizm Kanunu uyarınca yerel belediye tarafından yapılıyor. Ev veya daire, misafirhane olarak tescil ediliyor, yani kira geliri üzerinden vergi ödenmesi ve gecelik konaklamaların doğrudan Turizm Bakanlığı, Gelir İdaresi Başkanlığı ve İçişleri Bakanlığı'na bağlı ESTI sistemine bildirilmesi gerekiyor.
Direktif geçen yıl kabul edildiğinde, ülkemizdeki kısa süreli kiralama piyasasının köklü değişiklikler geçireceği tahmin ediliyordu.
AirBNB ve Booking verileri bunun gerçekleştiğini gösteriyor. AirBNB sitesinde yapılan bir inceleme, 20 Mayıs'tan önce Bulgaristan'dan 10.200 ilan varken, şu anda 5.500 olduğunu ve aynı oranın başkent için de geçerli olduğunu gösteriyor.
Booking'de 20 Mayıs'tan önce Bulgaristan'dan 15.100 ilan varken, şu anda 8.000 ilan bulunuyor. Bunların hepsi daire veya misafirhane değil, oteller de var, ancak yine de yarısının kaldırıldığı açık.
20 Mayıs'tan önce bazı ev sahipleri kayıt alanına rastgele rakamlar girerek sistemi atlatıyordu. Ancak 20 Mayıs'tan sonra platformlar, numaranın geçerliliğini doğrudan yazılım aracılığıyla kontrol etmek ve yanıltıcı ilanları kaldırmak zorunda. Ancak arz %50 azalınca fiyatlar doğal olarak yükseliyor.