Vasiyetnameler gün ışığına çıkıyor, “üç tanık” artık yeterli olmayacak ve herkes malını satmadan önce onayını alacağı bir kişi belirleyebilecek. Ebeveynlerin dairesinin artık bir yabancının üzerinde olduğunu öğrenmek, yalnız bir akrabanın ölümünden sonra birden “vasiyetname” çıkması ya da miras kalan tarlanın üç tanık yardımıyla başka bir kişinin malı haline gelmesi bir suç filmi senaryosu gibi geliyor ama Bulgaristan’da gerçek soruşturmaların ve davaların arkasında duruyor. Adalet Bakanlığı şimdi miras, vasiyetnameler, vekaletnameler ve taşınmaz işlemleri konusunda yıllardır görülmemiş ölçekte bir değişim öneriyor. Fikir basit: malik, malıyla neler olup bittiğini zamanında öğrenebilmeli ve dolandırıcılık konut birkaç el değiştirmeden önce durdurulabilmeli. Taslak hâlâ kamuoyunun görüşüne açık ve yürürlükte bir yasa değil.
Reformun başlıca hedeflerinden biri el yazısıyla yazılmış vasiyetnameler. Bu belgeler tamamen yasal ve tek başına şüpheli değil. Kişi kendi eliyle ölümünden sonra malının kime geçeceğini yazabilir. Sorun, bu tür vasiyetnamenin noter ve tanık olmadan düzenlenmesinden kaynaklanıyor ve dolandırıcılık için kullanılabiliyor. Miras taşınmazlarla çalışan avukatlar, ölenle açık bir akrabalık ya da yaşam bağı olmayan bir kişinin lehine ortaya çıkan el yazısıyla yazılmış vasiyetnameyi özellikle kaygı verici bir işaret olarak görüyor. Bu senaryo, ölmüş yalnız kişilerin taşınmazlarıyla ilgili şemaların tipik belirtisi.
Yeni düzen daha fazla açıklık öngörüyor. El yazısıyla yazılmış vasiyetname, miras bırakan tarafından bizzat noter nezdinde saklanmak üzere bırakılmamışsa, ilan sırasında noter Noterler Odası sitesinde bir duyuru yayımlamak zorunda kalacak. Böylece mirasçılar ve diğer ilgililer böyle bir belgenin varlığını öğrenebilecek ve sahte ya da kusurlu olduğunu düşünürse tepki verebilecek. Bu önemli çünkü bugün kişi bazen vasiyetnameyi, hakları zaten kullanılmaya başlandıktan sonra öğrenebiliyor. Yargıtay yakın zamanda mirasçıların bir vasiyetnameyi gerçekte ne zaman öğrenebildikleri sorusunu yeniden ele aldı; bildirim zamanının ne kadar önemli olabileceğini gösteriyor.
Özellikle yaşlı ve hasta insanlar için daha sıkı koruma öneriliyor. Hastane ya da huzurevinde bulunan bir kişi, malını kurumun yöneticisine, çalışanına ya da onlarla bağlantılı bir kişiye vasiyet ederse, bu vasiyet tasarrufu tek başına geçersiz sayılabilecek. Bağışlar için benzer bir yasak öngörülüyor. İstisna eş ve belirli yakın akrabalar için geçerli olacak.
Nedeni polis uyarılarıyla daha iyi anlaşılıyor. Ulusal Polis, taşınmaz dolandırıcılıklarında en savunmasız grupların yalnız yaşlılar ve hastalıkları olan kişiler olduğunu belirtiyor. Şema her zaman tehdit ile başlamıyor. Bazen ilgiyle başlıyor; ziyaretler, küçük hediyeler, yardım ve güvenin kademeli olarak kazanılması. Sonra vekaletname ya da kişinin gerçek sonuçlarını tam olarak anlamadığı bir belgeye geçilebiliyor. Devletin son bir yıldaki eylemlerinin arkasında da bu tür vakalar var. Mayıs ayında polis, Sofya’da yalnız yaşlıların taşınmazlarıyla ilgili çok sayıda dolandırıcılıkla suçlanan bir grubun soruşturulduğunu duyurdu.
Adalet Bakanlığı, sadece Sofya Bölge Savcılığı’nın taşınmaz dolandırıcılığıyla ilgili 60’tan fazla ihbar üzerinde çalıştığını, bunların 33’ünde ön soruşturma başlatıldığını belirtiyor. Belge suçları da artıyor; 2020’de 875 iken 2022’de 1.198’e çıktı.
“Üç tanık dedi ki onun” artık yeterli olmayacak. Sıradan insan için en zor anlaşılan kısım sözde olgusal inceleme. Basitçe anlatmak gerekirse, yeterli mülkiyet belgesi olmayan bir kişi, taşınmazı zamanaşımı ile elde ettiğini noterden kabul ettirmesini isteyebiliyor. Mevcut düzende üç tanık önemli rol oynuyor. Tanıklar noter önünde taşınmaz üzerindeki kullanıma ilişkin bilgi veriyor. Yasa bu mekanizmayı tamamen yasal olarak kabul ediyor çünkü özellikle eski evler ve arazilerde malikin düzenlenmiş belge arşivi bulunmuyor. Ama işte dolandırıcılık kapısı da burada açılıyor; tanıklar yalan söylediğinde.
Uygulamada mahkemelerin benzer noterlik işlemiyle tanınan hakları sonradan iptal ettiği ya da dikkate almadığı davalar var. Günler önce, bir mirasçının yabancı payları zamanaşımı ile gerçekten elde edip etmediği tartışması üzerine mahkemenin tespit niteliğindeki noterlik işlemini iptal ettiği miras arazisiyle ilgili bir olay açıklandı.
Bundan dolayı taslak artık “evet, bu taşınmazı yıllardır kullanıyor” diyen üç kişiye dayanmıyor. Noterin kullanımın ve süresinin yazılı kanıtlarını toplaması gerekecek. Başvuranın bizzat gelip beyanını teyit etmesi ve işlemin başlatılmasının ilgili belediye, bölge ya da muhtarlık sitesinde ve ilan panosunda duyurulması öngörülüyor.
En ilginç yenilik, taşınmaza kendi “ikinci kilidi”ni takma imkânı. Muhtemelen en alışılmadık değişiklik yeni güvenilir kişi figürü. Tek başına yaşayan ve bir daireye sahip yaşlı bir insanı düşünün. Tam ehliyetli ve yaşamını ya da parasını kimsenin yönetmesini istemiyor. Ama birinin kendisini satış, ipotek ya da başka ağır bir sözleşme imzalamaya ikna etmesinden korkuyor.
Öneriye göre kişi gönüllü olarak güvendiği birini; örneğin kızı, oğlu ya da başka bir yakını belirleyebilecek ve bundan sonra bu kişinin onayı olmadan yapamayacağı belirli işlemleri önceden tanımlayabilecek. Kısıtlama resmen sicillere ve elektronik kişisel kayıt kartına işlenecek. Bu bir kısıtlama altına alma değil ve güvenilir kişi malı elde etmiyor ya da malik adına karar vermeye başlıyor değil. Girişim malikin kendisinden çıkıyor ve ek korumanın ne için gerekli olacağını o önceden belirliyor.
Pratikte bu ikinci bir kilide benziyor. Bir anahtar malikte kalıyor ama seçtiği özellikle önemli işlemler için ikinci bir onay gerekiyor.
Noterlere de daha fazla yük düşüyor. Taşınmaz üzerinde tasarruf sırasında noterlerin, satan ya da devreden kişinin gerçekten tasarruf yetkisine sahip olup olmadığını sicil dairesinde açıkça araştırması gerekecek. Sistem dışından birine bu açık görünüyor; “Noter zaten bunu kontrol etmiyor mu?” sorusu geliyor. Pratikte kontroller var, noterler Taşınmaz Sicili, kimlik belgeleri sicilleri ve vekaletnamelerin ve iptallerinin girildiği “Birlik” sistemini kullanıyor.
Sorun eski belgeler, bağlantısız arşivler ve ilk bakışta düzenli görünen bir kâğıdın geriye doğru izlenmesi gereken durumlarda ortaya çıkıyor. Eski işlemlerde bazen eski ciltlerde ve dolaylı işaretlerde kontroller gerekiyor ve arşivlerin dijitalleştirilmesi hâlâ tamamlanmadı. Mecazi olarak noter şüpheli işlemler için bir “yüz kontrolü” görevi görüyor ama sistemde açıklar var ve dolandırıcılık şemaları sürekli uyum sağlıyor.
Taşınmaz uzmanları alıcılara en basit tavsiyeyi veriyor: Belgeler aksi kanıtlanana kadar her taşınmazın bir sorun barındırabileceğini kabul edin. Satıcı ya da müteahhidi tanıdık tavsiye ettiği için satın almayın; mülkiyet, ipotek, kadastro ve taşınmazın tüm geçmişini kontrol edin.
Ortalama malik için ne anlama geliyor sorusunun ilk ve en önemli açıklaması reformun henüz yürürlüğe girmediği. Paket Adalet Bakanlığı tarafından sunuldu ve kamuoyu görüşü sürecinde, bu yüzden olası kabulden önce metinlerin bir kısmı değişebilir.
Yönelim ise net. Devlet korumayı daha erken bir aşamaya taşımaya çalışıyor; taşınmaz elinden alındıktan ya da yeniden satıldıktan sonra değil, taşınmaz elinden alınmadan önce. Mirasçılar için bu, ortaya çıkan el yazısıyla yazılmış bir vasiyetnameyi zamanında öğrenme şansı anlamına geliyor. Eski ev ve arazi sahipleri için, birinin taşınmazlarını zamanaşımı ile elde etmeye çalışması halinde daha fazla açıklık anlamına geliyor. Yaşlılar için, güvenilir kişi yoluyla kendi kendine ek koruma sağlama imkânı anlamına geliyor. Alıcılar için ise noterlerin satıcının hakkını takip etme yükümlülüğünün artması anlamına geliyor.
Reform tek bir yasayla dolandırıcılığı ortadan kaldıramaz. Bazı şemalar bir kapı kapatılır kapatılmaz değişiyor. Ama Adalet Bakanlığı’nın bildirimlerde en sık görülen mekanizma olarak tanımladığı üç yöntemi doğrudan hedefliyor: sahte el yazısıyla yazılmış vasiyetnameler, yalan tanıklarla olgusal incelemeler ve aşırı geniş yazılmış vekaletnameler.
