Ortadoğu'daki Savaş, Pandemi Sonrası Kırılgan Piyasayı Sarsıyor
Bu yazı, lüks premium yayın BUILD TREND'in bir parçasıdır. BUILD TREND, yatırımcıları, girişimcileri, emlak ajansı sahiplerini, ekonomistleri, mimarları ve tasarımcıları bir araya getirerek sektöre dair derinlemesine öngörüler sunar. Dergi, yatırım yapanlar, inşa eden şirketler, ev seçen aileler, bir sonraki lokasyonunu arayan işletmeler ve yaşadığımız çalışma ortamının artık sadece bir fon değil, yaşam kalitesinin önemli bir parçası olduğunu anlayan herkes için bir rehber niteliğindedir.
Tüm Avrupa'da uygun fiyatlı ve güvenli bir yaşam alanı bulmak giderek zorlaşıyor. Birçok kişi için kiralar maaşlardan daha hızlı artarken, ev satın almak imkansız bir meydan okumaya dönüşüyor.
Avrupa İstatistik Ofisi'ne göre, AB'de konut harcamaları kullanılabilir gelirin %40'ını aşmış durumda. Şehirlerdeki hanelerin neredeyse onda biri ve kırsalda yaşayanların %6'sından fazlası için bu geçerli. Bu durum, son yıllarda emlak fiyatlarındaki sürekli artış ve insanların bütçesine uygun konut eksikliğinden kaynaklanıyor. Avrupa Yatırım Bankası'nın analizi, AB'nin 2,25 milyon ek konuta ihtiyacı olduğunu gösteriyor; bu rakam, halihazırda inşa edilmekte olan konut sayısından %50 daha fazla.
Son on yılda birlik genelinde emlak fiyatları ortalama %53 arttı. En büyük artış Macaristan'da (%209), Litvanya'da (%135), Portekiz'de (%124) ve Bulgaristan'da (%117) görüldü. Kiralar da yaklaşık %28 arttı. Bu eğilimin özellikle büyük şehirlerde devam etmesi bekleniyor, çünkü bu şehirler iş ve eğitim için insanları çekmeye devam ederken kırsal alanlar boşalıyor. Ayrıca 2008 küresel finans krizi, yeni evlere yapılan yatırımlarda ciddi düşüşe yol açtı. Ardından gelen pandemi ve Ukrayna savaşı, konut inşaatını daha da yavaşlattı. Geçen yılın sonunda ancak bir miktar iyimserlik görülmeye başlanmışken, şimdi işler yeniden belirsiz görünüyor.
İngiliz Kraliyet Sertifikasyon Enstitüsü'ne göre, emlak piyasası ivme kazanmaya çalışıyor ancak Ortadoğu'daki olaylar nedeniyle yeni bir sarsıntı yaşanıyor. Bunun nedeni, son yıllarda bu sektördeki büyük oyuncuların birçoğunun Birleşik Arap Emirlikleri'nde, özellikle Dubai'de iş fırsatlarına yönelmesi; yabancı yatırımcılar şu anda sektörün dörtte birini oluşturuyor. Şimdi bazıları, bölgede yaşamak isteyen zengin müşterilerin ilgisinin azalması nedeniyle inşa ettikleri lüks mülkleri satmakta zorlanacaklarından endişe ediyor. Bu da uzun süre bloke olmuş sermaye anlamına geliyor. Öte yandan, Basra Körfezi'nden enerji tedarikiyle ilgili sorunlar enflasyonu körüklüyor ve bu da kredi faiz oranlarına anında yansıyor. Örneğin Birleşik Krallık'ta 48 saat içinde yaklaşık 500 ipotekli konut ürünü geri çekildi; çünkü sunan finansal kuruluşlar, daha yüksek risk nedeniyle faiz oranlarının artması gerektiğine karar verdi. Sonuç olarak, şu anda yaklaşık 250.000 sterlinlik kredi çeken aileler, yılda 900 sterlin daha fazla ödemek zorunda kalacak. İngiliz medyası bu maliyet artışını, ABD Başkanı Donald Trump'ın İran savaşındaki öngörülemez davranışı nedeniyle "Trumplasyon" olarak adlandırdı.
"Ortadoğu'daki çalkantıların neden olduğu şoklar, Birleşik Krallık ipotek piyasası üzerinde felaket etkisi yaratıyor," diyor Moneyfacts veri şirketinden finans uzmanı Rachel Springall. Bu hiç iyi değil çünkü Birleşik Krallık'ta konut fiyat artışı neredeyse durdu. Son on yılda ortalama %44 artarken, Londra'da sadece %16 arttı. Bu şaşırtıcı çünkü İngiliz başkenti geleneksel olarak emlak yatırımı için en cazip yerler listesinin başında yer alır. Bir araştırma, geçen yıl Londralıların %15'inin bir evi satın aldığından daha düşük bir fiyata sattığını gösterdi.
Şu anda Londra'da ortalama konut fiyatı 639.640 euro, bu Birleşik Krallık'ın geri kalanının iki katı."İngiliz başkentindeki fiyatlar artık eskisi gibi tek yönlü bir bahis değil," diyor Hamptons emlak ajansından Aneisha Beveridge. "Şu anda Londra'da ortalama konut fiyatı 553.258 sterlin (639.640 euro), yani Birleşik Krallık'ın geri kalanının iki katı. Buna rağmen oraya yatırım yapmak riskli çünkü geçen yıl İngiliz başkentindeki mülkler %2 değer kaybetti. Ancak komisyoncular, düşüşün uzun sürmeyeceğini ve diğer büyük şehirlerde olduğu gibi yetersiz konut stoğu nedeniyle yeniden artış olacağını tahmin ediyor. 2030 yılına kadar fiyatlarda %13 artış bekleniyor.
Madrid'de ortalama ev fiyatı 480.000 euro, gelir seviyesine göre çok yüksek.Madrid'de emlak fiyatlarının yüzde iki oranında artacağı tahmin ediliyor.
İspanyol başkenti kronik bir konut sıkıntısı çekse de yatırım çekiciliği sıralamalarında üst sıralarda yer almaya devam ediyor. Ortalama ev fiyatı 480.000 euro, gelir seviyesine göre çok yüksek. Bir dairenin metrekare fiyatı yaklaşık 5.878 euro, yani neredeyse iki ortalama maaş. Bu nedenle kiralama konusunda rekabet büyük. Her mülk için yaklaşık 50 kişi yarışıyor. Kiracılar her ev bulma girişimlerinde bir tür seçmelere katılıyor; çocuklu aileler, 65 yaş üstü emekliler ve tek çalışanlı haneler en zor durumda kalıyor. Yetkililerin kiracıları korumak için aldığı önlemler sonuç vermiyor, aksine ev sahiplerini mülklerini satmaya itiyor. Madrid'in birçok bölgesinde maddi gücünüz yetse bile ev kiralamak neredeyse imkansız hale geldi. Paris'te de kiralık konut arzında daralma var. Bunun nedeni, geçen yıl getirilen mülklerin en az G enerji verimliliği sınıfına sahip olması zorunluluğu. Bu durum sadece Fransız başkentindeki eski evleri değil, aynı zamanda Lyon, Bordeaux ve Toulouse gibi büyük şehirlerdeki binlerce evi de etkiliyor. Yerel yetkililer enerji verimli yeni inşaat izinlerini artırarak bu durumu telafi etmeye çalışsa da, şimdilik bu sınırlı arz ve güçlü talep sorununu çözmüyor.
Paris'te fiyatlar son bir yılda yaklaşık %3 arttı.Paris'te fiyatlar son bir yılda yaklaşık %3 arttı ve şehirde metrekare konut alanı 9.600 euro. Bir daire satın almak 270.000 ila 700.000 euro arasında değişiyor. Durgunluk döneminin ardından emlak piyasasında yeniden canlanma görülüyor; bu sadece yerel alıcılardan kaynaklanmıyor. Geçen yıl Amerikalılardan gelen talepler %30 arttı. Fransız başkenti bu yılki sıralamada emlak yatırımı için en çekici üçüncü şehir konumunda. Hemen ardından Berlin geliyor. Şu anda Berlin'de 100 metrekarelik bir dairenin ortalama fiyatı 577.100 euro, aynı büyüklükteki bir ev ise yaklaşık 639.500 euro. Berlin'de de konut sıkıntısı var; açığın önümüzdeki 4 yıl içinde 100.000 mülke ulaşması bekleniyor. Nüfus artışı ve yavaş inşaat temposu doğal olarak fiyatları artırıyor. Satışlardaki artış %2 iken, kiralardaki artış bunun on katı.
"10 yıl öncesine göre daha az hane gayrimenkul satın almayı karşılayabiliyor. Fiyatlar hafifçe artmaya devam edecek, ancak yeni bir patlama beklemiyoruz," dedi ekonomik analist Martin Güt, Reuters'a. Buna rağmen, üç Alman şehri daha emlak yatırımı için en cazip on yer arasında: Münih, Frankfurt ve Hamburg. Bu sıralamalar oluşturulurken sadece artan mülk fiyatlarına değil, aynı zamanda iş ve eğitim fırsatları, güvenlik, iyi toplu taşıma ve eğlence mekanları gibi faktörlere de bakılıyor.
Örneğin Sofya, 32. sırada, Bükreş ve İstanbul'un hemen ardında yer alıyor, ancak geçen yıl burada konut fiyatları %17 arttı.
Lizbon, yatırım çekiciliği açısından Roma ve Viyana gibi şehirleri geride bırakıyor.Belki de Avrupa'da yatırım için en ilginç şehirlerden biri Lizbon. Portekiz'in başkenti, birinci sınıf mülk arayan insanlar için dünyanın dört bir yanından adeta bir mıknatıs haline geldi. Analistlere göre bu, Londra ve Paris gibi pazarlara kıyasla rekabetçi fiyatlar sunarken yüksek yaşam standardı ve yasal güvence sağlamasından kaynaklanıyor. Ayrıca şehir enerji dönüşümü, dijitalleşme ve altyapı gibi Avrupa girişimlerinde aktif rol alarak karlılığı sosyal etki ve çevresel sürdürülebilirlikle birleştirmek isteyen yatırımcılara fırsatlar sunuyor. Mülkler son on yılda %176 oranında artsa da satışlarda düşüş yaşanmıyor. Ancak diğer sıcak noktalarda olduğu gibi Lizbon'da da yerel halk için uygun fiyatlı konut bulmak zorlaşıyor. Şu anda metrekare konut alanı yaklaşık 6.000 euro, birinci sınıf mülklerde ise 8.000 euroyu aşıyor; bu da Portekiz başkentindeki dört ortalama maaşa denk geliyor. Bu yıl şehirdeki mülklerin %15 daha artması bekleniyor.
Viyana'da ortalama daire fiyatı yarım milyon euroya yaklaştı. 
