Sofya'da gayrimenkul yatırımlarında ofis binaları yeniden öne çıktı. 2026 yılının ilk yarısında toplam işlem hacmi 143,6 milyon euroya ulaşarak 2021'den bu yana görülen en yüksek ikinci seviyeye çıktı. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 24,1 daha düşük olsa da, henüz kapanmamış iki büyük satın alma işleminin bu verilere dahil olmadığı belirtiliyor. Yabancı alıcılar, yatırılan sermayenin yaklaşık yüzde 30'unu elinde tutuyor.
Yılın ilk çeyreğinde başkentteki ofis piyasası sınırlı talep, düşük yeni arz ve istikrarlı kiralarla başladı. O dönemde boş ofis alanı oranı yüzde 11,8 olarak kaydedilirken, A sınıfı ofislerde metrekare başına aylık kira fiyatları 14 ila 18 euro arasında seyretti.
Sermaye Ofisleri Tercih Ediyor
Yılın ilk yarısında altı ofis binası satışı gerçekleşti ve bu segment en çok işlem gören alan oldu. Onu beş işlemle depo ve üretim tesisleri, üçer işlemle oteller ve ticari alanlar ile bir karma kullanımlı bina takip etti.
Cushman & Wakefield Forton'un CEO'su Stanimira Paşova, "Yatırım piyasası net bir sinyal gönderiyor: altı ayda 143,6 milyon euro ve 2021'den bu yana en yüksek ikinci hacim, kira talebinin daha temkinli olduğu dönemlerde bile Sofya gayrimenkullerine olan güvenin istikrarlı kaldığını gösteriyor" dedi.
Beklentilere göre, iki büyük satışın tamamlanmasıyla 2026 yılı toplam yatırım hacminin geçen yılın seviyesine yaklaşması veya hafifçe aşması öngörülüyor. Bulgar sermayesi piyasada baskın olmaya devam ederken, yabancı yatırımcıların payının yılın ikinci yarısında artması bekleniyor.
Daha Küçük Anlaşmalar, Daha Fazla Kiracı
Altı aylık dönemde kiralanan ofis alanı 88 bin 984 metrekareye ulaştı. Bu rakam yıllık bazda yüzde 7,6'lık bir düşüşe işaret etse de, son 13 yılın en yüksek ikinci sonucu olarak kayıtlara geçti. Sözleşme sayısı artarken, ortalama kiralama büyüklüğü 630 metrekareye geriledi.
Cushman & Wakefield Forton Ofis Alanları Müdürü Yoanna Dimitrova, "Büyük anlaşmaların olmaması dikkat çekici. 2024 başından bu yana her çeyrekte en az iki adet 5 bin metrekare üzeri sözleşme imzalanırken, ikinci çeyrekte bu trend bozuldu. Ortalama işlem büyüklüğü düşüyor ama sayı artıyor; bu da daha geniş bir şirket yelpazesinin ofis çözümleri aradığını gösteriyor" diye konuştu.
BT firmalarının aktifliği azalırken, bu sektörün payı 9 puan geriledi. Mevcut sözleşmelerin yenilenme oranı 11 puan artarken, taşınma ve genişleme amaçlı kiralamalar 3 puan düştü.
En fazla alan, havalimanı ve Güney Yayı çevresinde olmak üzere Sofya'nın uç bölgelerinde kiralandı (39 bin 600 metrekare). Tsarigradsko Şose Bulvarı, Bulgaristan Bulvarı ve Nikola Vaptsarov Bulvarı çevresi 35 bin 200 metrekare, geniş merkez ve iş merkezleri ise 14 bin 200 metrekarelik kiralama çekti.
Yeni Ofis Arzı Sınırlı Kaldı
Yılın ilk yarısında tamamlanan projelerle yaklaşık 13 bin 800 metrekare A sınıfı ofis alanı piyasaya eklendi. Böylece başkentteki toplam ofis stoku 2,36 milyon metrekareye ulaştı. Halihazırda 203 bin metrekare ofis inşaat halinde ve bunun yaklaşık 85 bin metrekaresinin yıl sonuna kadar tamamlanması bekleniyor.
Kira fiyatlarında önemli bir değişiklik yaşanmadı. A sınıfı ofislerde metrekare başına aylık kira 14-18 euro arasında seyrederken, merkezdeki birinci sınıf ofisler 20 euro seviyesini korudu. Boşluk oranı ise yüzde 11,64'e hafifçe geriledi.
Depo Alanları Tükeniyor
Ofis kiracıları daha temkinli davranırken, depo ve üretim alanlarına olan talep yüzde 18,6 arttı. Sadece ikinci çeyrekte piyasa hareketliliği 66 bin metrekareye ulaşırken, boş alan miktarı sadece 15 bin metrekare civarında kaldı. Bu, toplam stokun yalnızca yüzde 0,62'sine denk geliyor.
Arz sıkıntısı, şirketleri henüz inşaat halindeki alanları rezerve etmeye zorluyor. Ön kiralama sözleşmeleri toplam hacmin yüzde 49'unu oluştururken, kendi kullanımı için inşaat yaptıranların payı yüzde 32 oldu. Standart yeni kiralama anlaşmaları ise sadece yüzde 8'de kaldı.
Cushman & Wakefield Forton İş Geliştirme Direktörü Daniela Boyçeva, "Depo alanlarında belirgin bir kıtlık trendi göze çarpıyor. Bu durum, birçok perakendeci ve toptancıyı operasyonlarını inşaat aşamasındaki projelerde birleştirmeye itiyor. Üreticiler ise kiralık veya kendilerine ait, sipariş üzerine inşa edilen binaları tercih ediyor" dedi.
2026 sonuna kadar toplam 236 bin metrekare yeni endüstriyel ve lojistik alanının piyasaya girmesi bekleniyor. Bunun 53 bin metrekaresi tamamlanmış durumda, kalan 183 bin metrekaresi ise yılın ikinci yarısında devreye alınacak. Birinci sınıf depo kiraları hafif bir artışla metrekare başına aylık 5,80-6,30 euro seviyesine yükseldi.
