Yaklaşık yirmi yıldır güncellenmeyen emlak vergi değerlendirmeleri, belediyeleri önemli gelirlerden mahrum bırakıyor.
Maliye Bakanlığı bünyesindeki bir çalışma grubu, bina vergisi ve çöp ücretinin belirlenmesinde temel oluşturan emlak vergi değerlendirmeleri için yeni bir hesaplama yöntemi hazırlıyor. “24 Chasa” gazetesi, kaynaklarına dayandırdığı haberinde, hafta sonu “İlerici Bulgaristan” milletvekili Stefan Belçev'in vergi değerlendirmelerinin güncellenmesinin bu yıl içinde yapılacağını, çünkü 20 yıldır dokunulmadığını açıklamasının ardından bu bilgiye ulaştı.
Bu değişiklik, Başbakan Rumen Radev tarafından 18 Haziran'da Ulusal Belediyeler Birliği'nin yıldönümü toplantısında vaat edilmişti. Toplantıda birliğin başkanı ve Veliko Tırnovo Belediye Başkanı Daniel Panov, vergi değerlendirmelerinin piyasa gerçeklerinden tamamen kopuk olduğu için bu güncellemenin artık kaçınılmaz olduğunu söyledi. Panov, “Bu durum, eski ve yeni yapıların, panel konutların, küçük yerleşim yerlerindeki evlerin ve lüks gayrimenkullerin vergilendirilmesinde saçma bir eşitsizlik yaratıyor” dedi.
Rumen Radev ise kendisine tamamen katıldığını belirterek, bu politikada da ortak çabalarla bir denge aranacağını ve konutların sayısına göre artan oranlı vergilendirme üzerinde de düşünüldüğünü söyledi.
Şu anda yasa, bina vergisinin her yıl belediye meclisi tarafından belirlenmesini öngörüyor ve vergi oranı için yüzde 1,5 ila 4,5 promil arasında bir koridor sunuyor. Ancak Bulgaristan'da hiçbir belediye, gayrimenkulleri yüzde 4,5 promil tavan oranıyla vergilendirmiyor. Çoğu belediye, tatil beldeleri hariç, yüzde 2 ila 3 promil arasında bir oran uyguluyor. Sofya'da ise vergi oranı yüzde 1,875 promil.
Ancak vergi değerlendirmeleri artık umutsuzca güncelliğini yitirmiş durumda. Bunların güncellenmesi, belediyelerin gelirlerini artıracak çünkü bina vergisi ve çöp ücreti, yerel bütçelerin ana gelir kaynaklarından biri. Vergi değerlendirmesi ile piyasa fiyatı arasındaki makas kapanacak. Şu anda bu makas çok açık ve neredeyse tüm gayrimenkul işlemleri, piyasa fiyatından çok daha düşük olan bu vergi değerlendirmesi üzerinden vergilendirildiği için gelir kaybına yol açıyor.
Yeni metodoloji, gayrimenkulün konumunu, türünü ve durumunu, inşaat yılını ve gerçek piyasa fiyatlarını dikkate alacak. Örneğin, gayrimenkul ne kadar eskiyse, vergi değerlendirmesini düşürecek katsayı o kadar yüksek olacak; yani eski mülkler daha az vergilendirilecek.
Mevcut formülden, gayrimenkulün elektrikli olup olmadığı gibi artık saçma görünen ve gereksiz artışa yol açan göstergeler çıkarılacak. Kaynağa göre, muhtemelen doğrama türü de kaldırılacak, ancak bunun yerine binanın enerji verimliliği gibi göstergelerin getirilmesi düşünülüyor.
Yeni metodolojide en zahmetli iş, bölgeleme (zonlama) olacak çünkü bu, piyasa fiyatlarındaki birikmiş eğilimleri ve yeni tatil bölgeleri ile pahalı lokasyonların ortaya çıkışını yansıtmalı. Büyük şehirlerde vergi değerlendirmesinin belirli bir katsayı ile düzeltildiği birkaç bölge var ve bu, yıllar içinde her zaman büyük skandallara yol açtı.
Bu nedenle şimdi, piyasa fiyatlarına ek olarak emlak acentelerinden, kadastro ve tapu sicilinden de bilgi alınması düşünülüyor. Seçilen kriterler dikkate alındığında, bazı bölgeler ve yerleşim yerleri için vergide önemli bir artış olmayabilir, ancak diğerleri için bu artış yüzde 30'a kadar çıkabilir. Genel kriter şu: Bölge ne kadar talep görüyorsa, vergi değerlendirmeleri ve dolayısıyla bina vergisi ve çöp ücreti de o kadar yüksek olacak.
Ayrıca, Yerel Vergi ve Harçlar Yasası'nda yapılacak bir değişiklikle vergi değerlendirmelerinin periyodik olarak güncellenmesinin zorunlu hale getirilmesi düşünülüyor. Bunun için iki seçenek var: ya her 2 veya 3 yılda bir periyodik olarak yapılacak ya da çalışma grubundaki diğer katılımcıların görüşüne göre, piyasa fiyatları belirli bir oranın (örneğin yüzde 15) üzerinde artarsa değerlendirmenin de değiştirileceği bir model benimsenecek.
Tek konut için vergi indirimleri devam edecek, ancak ikinci ve sonraki konutlar için daha yüksek vergilendirme seçenekleri düşünülüyor. Şimdilik fikir, örneğin konutlar boşsa veya kiraya verilmişse ve sözleşme ilgili belediyeye kayıtlıysa daha yüksek vergi uygulanması yönünde.
Ancak burada en büyük engel, her belediyedeki yerel vergi ve harç yazılımının farklı olması. Örneğin, bir kişinin Varna'da ana konutu ve Sofya ile Filibe'de 5 dairesi varsa, bunu tespit etmek zor olacak. Konutlarının her biri farklı bir belediyedeyse, mal sahibi hepsini rahatça ana konut olarak beyan edebilir, yani mevcut vergi değerlendirmesinin yüzde 50 indirimli olması kuralından yararlanabilir.
Güncellemenin vergiye nasıl yansıyacağına dair henüz bir hesaplama yok çünkü belediye meclisleri promil oranlarını düşürmeye karar vererek vergi değerlendirmelerindeki artışı nötralize edebilir. Örneğin, 100.000 euro değerindeki bir mülk için şu anda vergi oranı yüzde 2 promil ise vergi 200 euro oluyor. Ancak değerlendirme yüzde 30 artarak 130.000 euro olursa ve belediye meclisi aynı anda yasal olarak yüzde 1,5 promil uygularsa, vergi yine 200 euro olarak kalacak.
Değerlendirmelerdeki değişikliğin bir başka sonucu daha var: Gayrimenkul işlemlerinde ve miras durumunda ödenen verginin miktarı da promil oranlarına bağlı ve bu değişmeyebilir, ancak artabilir de.
“24 Chasa” gazetesinin yaptığı araştırmaya göre, belediye başkanlarının çoğu prensipte vergi değerlendirmelerinin artırılmasını onaylıyor. Filibe Belediye Başkanı Kostadin Dimitrov, “Bu, bir şekilde yerel yönetime destek olacak bir önlem. Bölgelerin çoğu statü değiştirdi, yeni altyapı inşa edildi, ancak vergi değerlendirmeleri değişmedi” dedi. Ona göre, değerlendirmelerin mülkün mevcut durumuna uygun olması gerekiyor.
Değerlendirmelerin aksine, Filibe'de çöp ücreti 2 yıldan kısa bir süre önce, 2024 sonunda güncellenmişti. O zaman belediye meclisi, vatandaşlar için yüzde 1,8'den yüzde 2,6 promile, tüzel kişiler için ise yüzde 5,3'ten yüzde 7,7 promile çıkarılmasına karar vermişti. Haneler için artış yüzde 45'ti, ancak Kostadin Dimitrov bunun kaçınılmaz olduğunu, aksi takdirde paranın yetmeyeceğini ve şehrin pislik içinde kalacağını söyledi.
Montana Belediye Başkanı Zlatko Jivkov da emlak vergi değerlendirmelerinin güncellenmesi gerektiğini düşünüyor çünkü yıllardır değişmiyor ve belediyeler bundan sadece gelir kaybediyor. Nasıl bir tablo ortaya çıkacağı ve hangi yıldan itibaren yürürlüğe gireceğinin düşünülmesi gerektiğini söyledi.
Smolyan Belediye Başkanı Nikolay Melemov ise “Yerel vergi ve harçlar konusu hassas, ancak mevcut vergi değerlendirmeleri on yıllardır değişmediği için yeniden gözden geçirilmesi mantıklı. Ciddi çarpıklıklar ortaya çıkıyor. Bazı köylerde vergi şu anda 10-20 euro. Atılan adımın mantıklı olduğunu ve Bulgar belediyelerinin gelişmesine yardımcı olacağını düşünüyorum. Ancak bu, şok etkisi yaratmadan, kademeli olarak ve mutlaka belediyelerle diyalog içinde yapılmalı” dedi.
Bu arada, belediyeler birliği, devletten, çöp ücretinin vergi değerlendirmesinin bir yüzdesi olarak değil, çöp miktarına göre belirlendiği “kirleten öder” yönteminin geçiş sürecinin en az 3 yıl daha (2027, 2028 ve 2029 için) uzatılmasını talep etti. Bu, bina vergisine paralel olarak yeni değerlendirmelerin çöp ücretini de etkileyeceği anlamına geliyor.
Sofya'da emlak vergisi tam 18 yıldır “dondurulmuş” durumda.
DARİNKA İLİEVA
Yerel vergi oranındaki son değişiklik 2008 yılında yapıldı. O zaman Sofya Belediye Meclisi, oranı yüzde 0,5 promil artırarak yüzde 1,375'ten mevcut yüzde 1,875 promile yükseltti. Bu yıl için de vergi oranında bir değişiklik öngörülmüyor, ancak belediyenin henüz devlet mali çerçevesi olmadığı için kabul edilmiş bir bütçesi de bulunmuyor.
Sofya Belediyesi, devletten ek transfer olmaksızın belediye gelirlerini artırmak amacıyla emlak vergi değerlendirmelerinin güncellenmesini destekliyor. Bu, belediyeye Sofya'daki tüm sakinler, mülk sahipleri ve işletmeler için kentsel çevreyi iyileştirme konusunda daha fazla imkan sağlayacak.
Sofya Belediyesi Finanstan Sorumlu Başkan Yardımcısı ve Andrey Gyurov kabinesinde eski Maliye Bakanı olan Georgi Klisurski, “24 Chasa” gazetesine yaptığı açıklamada, çöp ücretinde herhangi bir değişiklik olup olmadığına dair bilgilerinin bulunmadığını söyledi.
2011 yılında Sofya'da başarısız bir bölgeleme girişimi olmuştu. Bu girişim, birçok mahallenin daha pahalı vergi bölgelerine kaydırılması nedeniyle bina vergisi ve çöp ücretinde keskin bir artışa yol açmıştı. Birçok Sofyalı, bina vergisi ve çöp ücretinde yüzde 20 ila 100 arasında artışla karşılaşmıştı. Bu nedenle finanstan sorumlu başkan yardımcısı görevden alınmış ve bölgeleme iptal edilmişti. Belediye, vatandaşlara fazladan ödedikleri tutarları da iade etmişti.
Vergi değerlendirmesi gibi bölgeleme de, metrekare başına baz vergi değeri üzerinden vergiyi etkiliyor. Bu değer, başkentin bölündüğü beş bölgenin her biri için farklılık gösteriyor.
Bunun dışında, Sofyalılar yıllardır vergiyi Nisan sonuna kadar tam olarak ödemeleri halinde yüzde 5 indirimden yararlanabiliyor. Sofya'da evsel atık ücretinin miktarı da uzun süredir değişmiyor. Konut mülkleri için bu oran vergi değerlendirmesinin yüzde 1,6 promili, konut dışı mülkler için ise varlıkların defter değerinin yüzde 10 promili. İşletmeler için çöp ücreti, firmanın önceden beyan edilen atık miktarına bağlı olarak iki ana yöntemle belirleniyor: biri promil üzerinden, diğeri atık miktarı üzerinden.
